Коллега Евгений Мазин запостил - см. в комментариях - анализ причин внеплановых проверок госстройнадзора объектов капитального строительства в связи с выявлением индикаторов риска нарушения обязательных требований.

Действительно, перечень индикаторов риска нарушения обязательных требований по Федеральному ГСН регламентирован Приказом Минстроя России от 21.12.2021 N 979/пр (ред. от 18.12.2023).

Автор поста делает вывод, что при выявлении органами Госстройнадзора федерального или регионального уровня - признака, относящегося к одному из перечисленных индикаторов – органами ГСН будет проведена внеплановая проверка Застройщика.

Посмотрим как на практике в ряде случаев может обстоять дело при получении запроса Застройщиком от ГСН о выявленных индикаторах риска.

Какие причины образования индикатора риска могут быть и что же делать в таком случае техническому Заказчику.

Общий вывод -

Практика общения с инспекторами надзорных органов говорит об их адекватности и стремлении решить все возникшие вопросы на уровне запросов, без проведения внеплановой проверки объекта строительства.

Также на практике инспектора ГСН не проверяют отдельные виды скрытых работ – например, армирование ж.б. конструкций здания – именно в режиме операционного и приемочного контроля непосредственно на площадке строительства, дублируя функции технического заказчика. На это зачастую у органов ГСН нет времени.

Инспектор ГСН при выездной проверке смотрит на итоговый результат при сдаче завершённого этапа работ – например, устройство железобетонных диафрагм и перекрытий здания – подтверждение факта выполненных работ требованиям утвержденной ПД Застройщиком. В т.ч. проводя анализ комплектов исполнительной производственной документации, включая акты освидетельствования скрытых работ, ответственных конструкций и соответствующих исполнительных схем. Без частичного/ полного демонтажа исполненных строительных конструкций.

Далее посмотрим более детально на отдельные индикаторы и методы взаимодействия.

• Индикатор #1

Зафиксировано наличие работающей строительной спецтехники или стационарной техники для изготовления бетонных смесей на земельном участке в отсутствие соответствующего извещения в адрес ГСН о начале строительства.

Наличие факта производства СМР Застройщиком зачастую фиксируется внимательным инспектором ГСН при приёмке этапа работ/ итоговой проверке в случае строительства нескольких объектов на участке строительства.

Либо это может быть выявлено на основании официального обращения в региональную инспекцию ГСН одной из недовольных заинтересованных сторон реализуемого инвест проекта – например, местные жители, не желающие строительства данного объекта.

Специально факт строительных работ в рамках регулярных осмотров никто не отслеживает на практике.

Риск для застройщика при работе без разрешения на строительство в случае необходимом для его получения - административная ответственность до 1,0млн руб.

Подобная ситуация может произойти при желании Застройщика как можно быстрее приступить непосредственно к смр - без официального получения положительного заключения экспертизы ПД и / или получения Разрешения на строительство. Без данных документов - согласно ч. 5 ст. 52 ГК РФ официальное уведомление в органы ГСН подано быть не может.

На практике при поступлении уведомления о разъяснении от ГСН о выявленных фактах производства СМР возможно сослаться как вариант на

• факт выявленных работ по строительству временных зданий и сооружений,
• либо на то, что ПД, содержащая работы - не подлежит экспертизе – в соответствии с ч.2 ст. 49 ГК РФ, и соответственно не подлежит ГСН в соответствии с ч.1 ст. 54 ГК РФ.

Индикатор #4

Получено извещение о двух подряд переносах сроков выполнения этапа работ, завершение которого относится в соответствии с утвержденной программой проверок к контрольным событиям, в течение календарного года.

Повторный перенос сроков завершения и сдачи этапа работ относительно даты указанной в программе проверок зачастую осуществляется ввиду долгих сроков строительства или необходимости проведения сезонных работ – например по благоустройству