DCF - discounted cashflow. Стартапам надо знать. Хотела пройти мимо DCF, но не получилось.🤷‍♀️

Если у вас берут в долг 100 тысяч рублей, и возвращают через год 100 тысяч рублей, у вас появляется стойкое чувство, что где-то вас....обманули.

Если бы вы оставили деньги себе и положили их в банк под 15% годовых, то через год у вас было бы 115 тысяч, то есть 100 тысяч в 2024 = 115 тыс в 2025. Эту зависимость можно посчитать и в обратную сторону, и тогда получится, что 100 тысяч в 2025 году = 87 тыс в 2024, то есть, вам не показалось.

Для DFC мы берем прогноз, сколько прибыли бизнес получит, и пересчитываем, сколько это будет в "сегодняшних" деньгах. И так за каждый год.

Причем же здесь квартирный вопрос? Дело в том, что подсчет DCF хоть и линейный, но не очень. То же самое вам потребуется посчитать, если вы будете думать, сдавать вам квартиру в аренду 10 лет - или продать её.

С одной стороны, вы можете спрогнозировать, сколько арендной платы вы получите (не забудьте учесть стоимость ремонта, и изменение стоимости квартиры через 10 лет). С другой стороны, вы можете положить эти деньги в банк и 10 лет получать проценты. Ну, берем ставку по вкладам на следующие 10 лет...

И тут у нас случается битва двух якодзун ⚔️, о которых мы на самом деле ничего не знаем. Это стоимость недвижимости через 10 лет, и прогнозируемая инфляция/ставка рефинансирования в эти 10 лет.

Экономисты обычно просто договариваются, какую ставку они закладывают в расчеты на ближайшие годы. И конечно, никто вам не гарантирует, что через 7 лет ставка рефинансирования будет 15%, а квартира вырастет в цене на 10%.

Точность DCF - это та причина, по которой вам нежелательно уходить в расчеты эффективности инвестиций в бизнес на много лет вперед. Ну то есть, посчитать можно, но это воздух.

P.S. Теперь вы знаете всё, чтобы Chat GPT хорошо посчитал вам DCF ))