Про глубоко традиционные инвестиционные активы Размышления о земле. Часть II (часть I тут).
Принижение статуса земли - еще одна тема для анализа и наблюдения.
Начнем с основных понятий, которые будут сопровождаться небольшими комментариями. Земля (или земельный участок) – один из видов объектов недвижимости, который стоит в одном ряду вместе с квартирами, апартаментами, машиноместами, кладовыми, нежилыми помещениями и прочими строениями. На перечисленные объекты недвижимости можно оформить право собственности. Собственность включает в себя: → право владения, → право распоряжения, → право пользования.
Рассмотрим эти права на примере «квартиры», расположенной в многоквартирном доме. Собственник «квартиры» является владельцем формы, состоящей из куска смеси цемента, песка, гравия и воды с арматурой, определенной площади, расположенной на фиксированном этаже, оборудованный входным отверстием и огражденной с четырех (или более) сторон от других обладателей таких же кусков аналогичной смеси. Распоряжаться – дарить, отчуждать, получать доход от сдачи «квартиры» в аренду – возможно. Но что с пользованием? Пользоваться (в ограниченном виде) можно не только как используют каземат его постоянные или временные «собственники-жильцы», но и кухню поставить современную, и диван круглый, и телевизоров навесить по несколько штук в каждую комнату, но нельзя, к примеру, изменить конфигурацию «квартиры», нарушить дизайн дома, модернизировать коммунальной инфраструктуры за пределами своей квартиры, а иногда и внутри. Право собственности на место в воздухе (ведь находится «квартира» на каком-то этаже, куда поднимаются лифт и лестница) сегодня оформлено быть не может, но право на землю под этой квартирой предоставляется?
На днях прислали для ознакомления любопытный документ: «Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне Арендатора 1 (застройщик), предоставляемого правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке». Земельный участок, на котором расположены здания и сооружения (а именно комплекс апартаментов, состоящий из нескольких домов), находится в аренде от Департамента городского имущества г. Москвы сроком на 49 лет.
Так вот, застройщик направил собственникам апартаментов письма, в которых уведомил, что в ближайшем будущем им (собственникам апартаментов, или «множественности лиц на стороне арендатора») будет необходимо оплачивать арендные платежи за участок сообразно используемой площади.
Все логично: Застройщик построил сооружения → сдал их городу → город их принял → оформил собственность на апартаменты → продал. Почему Застройщик обязан после продажи продолжать оплачивать арендные платежи? Ведь апартаментами находятся в собственности «множественности лиц», на которую распространяются те самые права по владению, распоряжению, пользованию, а также управлению общим имуществом через управляющую компанию?
P.S. часто бывает, что управляющая компания назначается самим Застройщиком. С одной стороны, это удобно, УК знает все особенности доверенных ей зданий, инженерных сетей, коммуникаций, с другой - она зачастую прикрывает все «косяки» застройщика, еще и получая прибыль (которая также может идти застройщику). Разумеется, формой заключения Договора аренды была выбрана именно «с множественностью лиц», потому что Застройщик и планировал это обязательство передать этой «множественности лиц».
Договор аренды земельного участка с «множественностью лиц» был подписан Застройщиком и Департаментом городского имущества г. Москвы уже после того, как все апартаменты Застройщиком были проданы.
На вопрос собственников:
- «Почему заранее об этом не сообщалось, до принятия окончательного решения о покупке недвижимости?». Ответ:
- «Надо было смотреть документы и оценивать риски, информация находится в открытом доступе».
Продолжение следует…
