Как не потерять 5 миллионов на вкладе?

Или почему стоит покупать квартиры в условиях текущего рынка недвижимости?

Недавно мне задали вопрос: зачем кто-то сейчас покупает квартиры? В условиях высокой инфляции, растущих цен и огромных процентных ставок на ипотеку кажется, что это не лучшее время для инвестиций в недвижимость. Давайте разберемся в этом вопросе.

Часть первая: Реальный рост цен и текущие условия

Условия сегодня действительно непростые: высокая цена, огромные проценты. Но давайте посмотрим на динамику цен за последние пару лет.

Изменение цен на товары

Цены на автомобили, продукты питания, и бытовую технику возросли, и некоторые позиции подорожали более чем в два раза. На полках магазинов появились упаковки молока по 0,4 литра, девятки яиц и 900-граммовые упаковки круп. Если проанализировать изменения цен, можно заметить, что многие позиции в чистом пересчете подорожали более чем в два раза.

Рынок золота

Возьмем, к примеру, золото. Курс с 17 октября 2022 года составлял 3292,5₽ за грамм, а сегодня, 17 октября 2024 года, он равен 8301,6₽ за грамм. Это означает рост на 152%. В отличие от валюты, курс золота не контролируется.

Цены на недвижимость

А вот недвижимость подорожала всего на 10% за последние три года. При высокой инфляции это означает, что по сути она дешевела. Почему так происходит? Основная причина в сложности покупки жилья: если бы квартиры продавались так же легко, как гречка, их цена также резко возросла бы. В данный момент наблюдается «натянутая тетива» отложенного спроса. Когда на рынке появятся более приемлемые ставки, спрос и цены на жилье могут резко вырасти. Многие застройщики уже открывают новые рынки и увеличивают проектную активность, чтобы быть готовыми к этому скачку.

Влияние спроса на цены

Когда спрос увеличится, цены также вырастут. Это приведет к высвобождению денежных средств, которые вновь вернутся на рынок, тем самым дополнительно разогревая его и подтягивая цены вверх.

Долгосрочные тренды роста цен на недвижимость

Несмотря на кризисы, последние 25 лет цена на недвижимость в рублях удваивалась каждые 5 лет. Это означает, что удорожание недвижимости происходило в среднем на 15% в год. Конечно, это не четкая геометрическая прогрессия, но если подсчитать в среднем, результат будет аналогичным.

Если недвижимость в долгосрочной перспективе должна дорожать на 15% в год, а на практике растет лишь на 3%, то за три года разница между ожидаемым и фактическим ростом составит 36%. Важно учитывать, что в периоды кризисов и в сложные времена в России цены на недвижимость вырастали значительно быстрее, чем на 15%.

На текущий момент наблюдаем отложенный спрос и продолжающийся рост цен, даже несмотря на высокие ставки, которые делают ипотеку менее доступной. Чем дольше длится эта ситуация, тем сильнее натягивается «тетива» отложенного спроса.

Прогноз будущего роста цен

По самым скромным подсчетам, когда экономика стабилизируется и Центральный банк снизит процентные ставки, цены на жилье могут вырасти в 2, а то и в 3 раза. Чем дольше будут сохраняться высокие ставки, тем выше будет рост цен, когда условия изменятся. Сравнивая исторические данные, можно заметить, что цены на золото и недвижимость могут двигаться синхронно, что заслуживает внимания.

Вклады против недвижимости

Нужно понимать, что вклады под 20% годовых, хотя и являются относительно безопасным активом, зачастую не покрывают реальную инфляцию. Иначе, зачем занимать дорогие деньги у граждан и платить им высокие проценты, если можно просто печатать деньги? Таким образом, речь не идет о выгоде в 0,5% годовых. Точные цифры может никто и не скажет, но разница при таких ставках должна быть значительной, чтобы это имело смысл.

Тем, кто располагает небольшими средствами, например, 20-30% от стоимости квартиры, стоит учесть, что цена вырастет на всю стоимость квартиры, а проценты по вкладам будут капать только с первого взноса.