Цены на первичном рынке вновь достигли рекордных значений
Недавно пришли данные о продажах первичного жилья по всей стране. Ожидалось, что цены либо останутся на уровне 2022 года, либо начнут снижаться. Однако, как показали факты, рынок снова зафиксировал рекорд: стоимость перевалила за 170 тыс. руб./кв. м и стабилизировалась на уровне 175 тыс. руб./кв. м. По сравнению с октябрем 2023 года рост составил 16%. Это произошло несмотря на завершение программы льготной ипотеки, неопределенные лимиты на семейную ипотеку и увеличение ключевой процентной ставки.
Некоторые могут думать, что у девелоперов есть финансовая подушка и резервы, но, увы, это не так. Ситуация на рынке такова, что отсутствие средств приводит к оптимизации продуктов и сокращению штата. При наличии денег девелоперы покупают новые участки, запускают новые проекты и сообщают о планах IPO. В противном случае приходится искать новые пути продвижения, даже если это означает сброс старых активов.
При этом, даже в условиях высокой ипотечной нагрузки, компании будут вынуждены снижать цены. Опций для действий не так много: можно либо увеличить объем продаж с потерей в цене, либо оставить цену стабильной и снизить объем. Проблема усугубляется ускоренной инфляцией на строительные материалы и нехваткой рабочих рук, что делает выбор в пользу увеличения объемов очень рискованным.
С такими темпами к концу года средняя цена первичного жилья может превысить 180 тыс. руб./кв. м. Является ли это положительным моментом? Возможно, так будет проще избежать сложностей с ликвидностью и возвратом средств дольщикам.
Что касается объема продаж, то он остается на уровне 39-40 тыс. единиц в месяц, особенно после рекордного июня 2024 года, когда было продано свыше 80 тыс. единиц. Даже с учетом сезонных колебаний прогнозировать рост до 50 тыс. единиц в месяц сейчас довольно рискованно. Ожидаем, что до декабря объем останется в пределах 40 тыс. единиц. Но как будут обстоят дела в январе и марте — это уже другой вопрос, и падение до 30 тыс. единиц вполне возможно. Главное — иметь запасной план на случай резкого падения спроса, чтобы избежать ситуации с возвратом средств дольщикам и инвесторам.
