Когда рынок диктует свои условия. Не можешь купить? - Арендуй. В последние месяцы на рынке недвижимости, как говорится, «без шампанского не разберешься».
Особенно, если речь идет о том, как застройщики реагируют на новые условия. Взять хотя бы «Самолет», который внезапно решил, что сдавать квартиры в аренду — это не просто тренд, а чуть ли не призыв сверху.
Когда несколько лет назад я говорил о том, что социальный найм и рынок аренды — это будущее, на меня смотрели, как на человека, который надел лыжи в разгар летнего зноя. Но что мы видим сейчас? Вдруг всем стало ясно, что вечно поддерживать пузырь продаж невозможно, особенно когда у населения доходы не растут, а ставки по ипотеке уже не вдохновляют никого, кроме банков.
Итак, компания «Самолет» запускает закрытый паевой инвестиционный фонд, в который войдут квартиры и апартаменты для сдачи в аренду. О да, это звучит как спасательный круг на фоне того, что продажи нового жилья «просели» чуть ли не до исторических минимумов. Но мы же с вами понимаем, что это не от хорошей жизни.
Застройщики услышали сигнал сверхуВы думаете, это чистая инициатива «Самолета»? Да нет, конечно. Правительство давно посылает прозрачные сигналы: «Стройте не на продажу, а для аренды». С другой стороны, если девелоперы не будут продавать, а начнут сдавать, кто останется в выигрыше?
Правильно, банки, которые финансируют стройки и получают доход от арендных платежей, или налог с них, в долгосрочной перспективе. Привет, Дом.РФ!
Можно убить курицу, а можно всю жизнь доить ее молоко.
Но вернемся к «Самолету». Компания утверждает, что целевая доходность фонда составит до 18% годовых. Как говорится, звучит неплохо, но за этими цифрами скрывается кое-что более важное. Ведь речь идет о первой попытке системного перевода девелоперских объектов в арендный формат.
Ирония в том, что «Самолет» делает это на фоне сокращения тысяч сотрудников, высокой кредитной нагрузки и слухов о помощи от государства. Ну, вы понимаете, те самые застройщики, которые «слышат правление нашей страны», обычно о себе не переживают. О них всегда позаботятся.
Если к 2026 году ставки снизят, а объектов в сегменте масс-маркета станет катастрофически мало, мы увидим галопирующий рост цен. Представьте себе: те, кто еще вчера отказывался брать ипотеку под 14%, через пару лет будут с ностальгией вспоминать эту ставку как «сладкую мечту».
Заключение«Самолет» делает то, что нужно для выживания, но ирония в том, что рынок аренды становится не ответом на потребности общества, а вынужденным шагом для девелоперов, загнанных в угол. Да, фонд с квартирами для сдачи в аренду звучит красиво, но это не инновация, а попытка приспособиться к суровой реальности. Кто выиграет в этой ситуации?
Скорее всего, не застройщики, не покупатели и даже не арендаторы. Настоящий выигрыш останется за теми, кто умеет управлять потоками денег. А мы, риелторы, как всегда, будем ловить этот тонущий корабль на ходу и стараться сделать его хоть чуть-чуть управляемым.
На мой взгляд, мы будем потихоньку двигаться к стратегии, где владеть собственным жильем смогут далеко не все. Зато все смогу арендовать недвижимость на долгосрочной перспективе и относительно выгодных условиях.
