В январе 2025 года в Москве было зарегистрировано 9,1 тысячи договоров долевого участия (ДДУ) в сегментах жилой и нежилой недвижимости с использованием эскроу-счетов. Это на 4,6% больше, чем годом ранее, сообщает Росреестр по Москве.

Интересно, что если в январе 2020 года только 26% сделок заключались с эскроу-счетами, то с июня 2023 года этот показатель стабильно превышает 90%. В январе 2025 года был установлен новый рекорд — 98,8% ДДУ оформлены с использованием эскроу-счетов.

Зачем это нужно?

С 1 июля 2019 года все застройщики обязаны использовать эскроу-счета при работе с дольщиками. Однако если компания получила разрешение на строительство до этой даты, она может продолжать продажи без эскроу. Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше, чтобы избежать новых правил.

Эти меры были введены не просто так. Раньше в России было много случаев, когда дольщики вкладывали деньги в новостройки, но оставались ни с чем из-за банкротства или заморозки строительства. Теперь деньги дольщиков хранятся на специальных счетах до сдачи дома в эксплуатацию. Это значит, что застройщики могут строить только за счёт собственных средств или кредитов.

Как это работает?

Эскроу-счета регулируются двумя основными законами:

1. Статья 860.7 Гражданского кодекса, которая объясняет, что такое эскроу-счёт и как он работает.

2. Статьи 15.4 и 15.5 Федерального закона №214, которые регулируют использование эскроу-счетов в долевом строительстве.

Кто в выигрыше?

На мой взгляд, основными бенефициарами этой системы стали банки. Они получают доступ к огромным ресурсам, которые хранятся на эскроу-счетах до завершения строительства. Банки зарабатывают дважды: на процентах по проектному финансированию и на переразмещении средств дольщиков в течение 5 лет.

Однако есть и риски. Например, если у банка, выступающего эскроу-агентом, отзовут лицензию, застройщик и покупатель должны будут переоформить договор с другим банком из списка ЦБ. Государство предусмотрело страховку для дольщиков: Агентство страхования вкладов гарантирует сохранность средств на эскроу-счетах до 10 млн рублей. Правда, в Москве эта сумма едва покрывает стоимость однокомнатной квартиры.

Что изменилось для участников рынка?

Инвесторы потеряли возможность покупать жильё по низким ценам на этапе «котлована». Застройщики лишились дохода от размещения средств дольщиков и возможности строить за счёт собственных ресурсов. Зато банки получили значительную прибыль — их доходность на вложенные средства достигает 30-40% благодаря процентам от проектного финансирования и остаткам на эскроу-счетах.

С другой стороны, положительным итогом стало сокращение числа долгостроев. Застройщики теперь заинтересованы в быстрой сдаче объектов, чтобы получить доступ к деньгам дольщиков. Качество строительства, правда, иногда страдает. Однако рынок стал более стабильным: ненадёжные застройщики уходят, а их место занимают более устойчивые компании. Новым девелоперам выгодно завершать чужие проекты, так как для этого требуется меньше ресурсов, а после сдачи объекта они получают все накопленные на эскроу-счетах средства.

#эскроу #девелоперы #дду #аналитика #росреестр #гришиналександр #банки #дольщики #стройка #новостройки #ипотека #финансы #ирония #котлован #деньги #квартиры #москва #недвижимость #жизньэтодрама #стройкаидиллия #когдасдадут #агдеденьги #банкирубят