Ситуация, сбивающая с толку: участок в собственности, план дома выбран, подрядчик готов начинать - а банк говорит «нет». Отказ по ипотеке на строительство кажется нелогичным, особенно если заемщик прошёл скоринг, имеет стабильный доход и положительную кредитную историю. Но всё не так просто. Для банка участок, как и построенный дом в будущем - это залог. Соответственно, к нему предъявляются требования, которые выходят за рамки одного лишь наличия права собственности. И тут появляются нюансы.

1️⃣ Не каждый ИЖС — это ИЖС.

Категория земли «для индивидуального жилищного строительства» — не всегда достаточное условие. Если участок попадает в зону с ограничениями по высотности, пожарным нормам или санитарным отступам, банк может не принять его, даже несмотря на формальное соответствие. Часто это касается участков рядом с ЛЭП, газопроводами или лесополосой.

Из недавнего в работе - участок ИЖС не имел ограничений в выписке ЕГРН, но на кадастровой карте попадает в приаэродромную зону, причем в первую подзону, где возведение жилого дома запрещено. При этом, продавцу участка даже удалось получить уведомление о соответствии параметрам строительства.

В итоге, рано или поздно, у заемщика могут быть проблемы с этим домом в виде признания его незаконной постройкой и получения предписания к его сносу. Для банка это риск утраты залога, который не страхуется страховыми компаниями, и банку это зачем?

2️⃣ Разрешение на строительство/ уведомление о соответствии параметрам строительства не всегда оформлено корректно.

А, иногда, совсем не берется до начала строительства вовсе. И его отсутствие частая причина затягивания сделки. Некоторые заемщики откладывают получение разрешения «на потом», думая, что банк его не попросит. Проверит, особенно по программам с господдержкой

3️⃣ Коммуникации и инфраструктура — не только про удобство.

Банки оценивают возможность завершения строительства и последующей регистрации дома. Если нет нормального подъезда, инженерных сетей или хотя бы перспективы их подключения — это может стать красным флажком для аналитика, так как, в случае чего, чтобы продать такой объект, потребуется много сил и ресурсов. Участок и будущий дом должны быть ликвидны.

4️⃣ Межевание, кадастровые ошибки и несоответствие фактических границ.

Это вообще больная тема. Бывает, что участок выглядит идеально на месте, но в Росреестре — сплошные несостыковки. А значит, его невозможно использовать как обеспечительный актив.

⚠️Важно! У каждого банка — свои внутренние регламенты и риск-аппетиты, поэтому участок, который не прошёл проверку в одном банке, может быть принят в другом. Но для этого нужно знать требования банков, куда обращаться и как правильно подать информацию.

Что важно помнить:

1️⃣Даже при наличии собственности, участок должен соответствовать требованиям банка по статусу, зонированию и инфраструктуре. 2️⃣Все документы — от разрешения до выписки ЕГРН — должны быть актуальны, без ошибок и с чёткими границами. 3️⃣Проблемы с участком можно решить, но для этого нужен правильный маршрут — часто, с участием профильного эксперта.

Если вы столкнулись с отказом по ипотеке, несмотря на «всё в порядке с землёй», не торопитесь опускать руки. Напишите — разберём ситуацию по шагам и найдём решение.

#ижс #ижссэскроу #ипотекаижс #ипотечныйброкер #ипотеканастроительство #ипотеканастроительстводома #построитьдомвипотеку #построитьдом #ипотечныйброкерспб #ипотечныйброкермск #семейнаяипотека #семейнаяипотека2025 #семейнаяипотекаижс