GRY — немного занимательной математики 🧐

Есть такой показатель, GRY (Gross Rental Yield) или "Валовая доходность от аренды". Cчитается как: годовой доход от сдачи в аренду, разделенный на стоимость недвижимости, %

GRY - важный фактор при инвестициях в недвижимость, и на него часто ориентируются неискушенные инвесторы.

Но есть нюансы, которые могут радикально поменять ситуацию.

1️⃣ Показатель обычно считается по городу или районам посредством усреднения. На практике, при правильном выборе объекта GRY быть в 1,3-1,5 раза больше. Или меньше — зависит от того, с кем вы работаете по подбору объектов.

2️⃣ Как следует из названия (Gross — валовый), показатель не учитывает затрат. Для расчета чистой доходности надо будет отнять все затраты при инвестициях — а они могут достигать 50%.

❗((N+50%)-50%) не равно N, а равно 0,75N, т.е. только три четверти от первоначальной суммы*

3️⃣ Самое интересное и критически важное, о чем забывают — показатель GRY не учитывает динамики, считается в рамках года.

Если стоимость аренды на следующий год вырастет синхронно со стоимостью недвижимости, допустим, на 10%, то показатель GRY останется прежним — тогда как ваша доходность на вложенный капитал увеличится пропорционально росту аренды. Это происходит потому, что стоимость самой недвижимости для вас уже зафиксирована и не меняется ➡️ Т.е. при расчете инвестиций на несколько лет этот показатель вам не помощник.

❓А зачем вообще такой показатель, который ни о чем не говорит, спросите вы?

Это один из неочевидных случаев, когда решение идет от противного. Вы не можете использовать GRY для оценки вашей доходности, но можете использовать его как "границу сверху" или как общий ориентир.

Если, например, GRY = 2%, то получить рентную доходность от 3% на стабильном рынке будет непосильной задачей. Мы собрали для вас карту где можно выбрать себе города в Европе, в недвижимость которых инвестировать сейчас точно не стоит.

Хотите посмотреть на весь мир и разобраться, куда стоит инвестировать — обращайтесь к нам, ссылка в профиле.