📌 Нужно ли расшифровывать ограничения и обременения ЗУ в договоре купли-продажи? Коротко: да, это обязательно к раскрытию — и лучше прямо в тексте договора. Поясняю по нормам.

—

Что требует закон • ЗК РФ, ст. 37 ч. 1: продавец обязан предоставить покупателю всю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (зоны, сервитуты, запреты и т. п.). • ЗК РФ, ст. 37 ч. 3: если продавец сообщил заведомо ложные сведения (в т. ч. об обременениях/ограничениях), покупатель вправе требовать уменьшения цены, расторжения договора и возмещения убытков. • ГК РФ, ст. 460: продавец должен передать имущество свободным от прав третьих лиц, если иное не согласовано покупателем; при нарушении — снижение цены или расторжение. • ГК РФ, ст. 461: если у покупателя изъяли имущество по правам третьих лиц, возникшим до сделки, продавец возмещает убытки (если не докажет, что покупатель знал).

Отдельный спец-случай для жилых помещений: перечень лиц, сохраняющих право пользования, — существенное условие договора (ГК РФ, ст. 558 ч. 1). Для земельного участка это не «существенное условие», но обязанность раскрытия ограничений и обременений — прямо установлена ст. 37 ЗК РФ.

—

Почему лучше включать прямо в договор • Само по себе неупоминание ограничений в договоре — не «автоматическое» основание для приостановки регистрации, но на практике это часто ведёт к проблемам: • если в ЕГРН есть ипотека/арест/сервитут, а в документах нет согласия залогодержателя/арест наложен и т. д., регистратор приостановит по ст. 26 ч. 1 п. 5, 7, 11 218-ФЗ (непредставлены необходимые документы; несоответствие формы/содержания требованиям закона; ранее поданные документы по тому же объекту). • при противоречиях между заявленными правами и уже зарегистрированными правами — приостановка по п. 3 ч. 1 ст. 26 218-ФЗ. • Полная расшифровка в договоре + приложения (выписка ЕГРН об ограничениях/обременениях, схемы зон) минимизируют риски приостановки и споров.

—

Что именно перечислить в договоре (минимум) 1. Обременения прав: ипотека (с указанием кредитора и согласий), аренда (ключевые условия/срок), сервитуты (публичные/частные), арест/запрет иные учтённые в ЕГРН. (Связка со ст. 460–461 ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ.) 2. Ограничения использования: санитарно-защитные/водоохранные/береговые зоны, охранные зоны ЛЭП/газопроводов/связи, зоны охраны ОКН, ЗОУИТ, приаэродромные, лесной фонд/прибрежные полосы и пр. (как ограничения использования по ст. 37 ЗК РФ). 3. Формула гарантии: «Продавец гарантирует отсутствие иных нераскрытых прав третьих лиц и ограничений использования, кроме прямо перечисленных». (Это соотносится с обязанностью по ст. 460 ГК РФ.)

—

Практические советы от инженера • Приложите к договору свежую выписку ЕГРН с разделом «Ограничения/обременения» и схемы зон (если есть). Это не заменяет текст, но фиксирует факт раскрытия. • Если есть ипотека/аренда/сервитут — получите и приложите согласия тех, чьи права затрагиваются; иначе — риск приостановки по ст. 26 218-ФЗ. • Для сложных территорий (водоохранка, лесной фонд, ОКН) — укажите правовой режим и разрешённые виды работ по каждой зоне, чтобы потом не спорить о «существенном недостатке». • Включите оговорку о том, что цена определена с учётом всех раскрытых ограничений — это снижает шансы на «ревизию» цены постфактум по ст. 37 ч. 3 ЗК РФ.

—

Вывод • Раскрывать и детализировать все обременения и ограничения использования — прямая обязанность продавца по ст. 37 ЗК РФ; игнорирование бьёт по цене/расторжению/убыткам (ст. 37 ч. 3 ЗК РФ, ст. 460–461 ГК РФ). • Для регистрации отсутствие «расшифровки» в тексте не всегда фатально, но любые несоответствия и недостающие согласия дадут приостановку по ст. 26 218-ФЗ. Проще сразу всё перечислить и приложить, чем потом чинить приостановку.

Нужно проверить ваш черновик договора и собрать комплект под регистрацию — сделаю чек-лист под ваш объект и исправлю формулировки.

#MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #АМЖС #ЕГРН #ЗКРФ37 #ГКРФ460 #ГКРФ461 #218ФЗст26 #сервитут #ипотека #ограничения #обременения #сделкисземлёй