⚡️ С 1 сентября 2025 правила игры на земле и в ИЖС меняются. Коротко, по делу и с планом действий
🗓 Что вступает в силу с 01.09.2025 1. СНТ и дачи • Землю и дом больше не разводим по разным владельцам. Продаём одним лотом. Делить садовый или жилой дом на части между разными собственниками нельзя. • Коммерцию на садовых участках прикрыли. Жить и сдавать дом посуточно можно, превращать участок в бизнес нельзя. • Садоводство и ЛПХ на сельхозземлях прямо узаконены. Дом и хозпостройки в рамках режима ок. 2. ЕГРН станет прозрачнее • Во выписке появится блок о людях с правом проживания. Покупатели увидят, кто сохраняет право жить в доме после сделки. Продавцам стоит заранее навести порядок по этим правам. 3. Неиспользуемый участок считают по понятным признакам • ИЖС без стройки 7 лет, промка без стройки 5 лет — тревожный сигнал. • Бурьян выше метра или свалка на 50% площади, разрушенные строения — получили уведомление, не исправили за год, ждите иск. • Изъятие только через суд, но предупреждения станут системными.
🧰 Что уже влияет на сделки • Без межевания никаких сделок. С 01.03.2025 участок без координат границ нельзя продать, подарить, сдать в аренду. • Старые дома по бумажке БТИ не проходят. Для регистрации и узаконивания нужен техплан от кадастрового инженера.
🏙 Московская область. Деньги и сроки • Базовая цена выкупа госземли под ИЖС, ЛПХ, садоводство, гаражи — 60% от кадастровой с 01.05.2025. • Переходное окно 3% сохранено для арендаторов с договорами до 20.08.2025. Выкуп оформить до 01.05.2026. Кто успеет, экономит ощутимо.
🧩 Коммерция. Что можно и что нет • СНТ. На личной сотке только жилой или садовый дом и хозпостройки. Магазин, пункт выдачи, сервис — не на частном участке, а на землях общего пользования и только если ПЗЗ это допускают. Нужно решение собрания, проект, разрешения. Глэмпинги на частных участках под запретом. • ИЖС. Дом для проживания. Тихий домашний офис без потока клиентов можно. Как пошли посетители, вывеска, парковка — это уже объект торговли или услуг. Дальше меняем ВРИ или берём УРВ и работаем по градрегламенту. • ЛПХ. Для себя пожалуйста. Регулярная торговля или мини-цех только если это разрешают ПЗЗ и ВРИ. • Промка. Держать пустырь годами нельзя. Через 5 лет без стройки участок рискует попасть под неиспользование. Строим по этапам, фиксируем освоение, продлеваем сроки по договору. • Общее правило. Любая коммерция живёт в связке ВРИ + ПЗЗ + парковки + санитарные разрывы + пожарные нормы. Сначала проверяем регламент, потом проектируем.
🏨 Гостевые дома. Эксперимент в регионах, но не в МО • С 01.09.2025 по 31.12.2027 в 18 субъектах запускают пилот: частный дом на ИЖС, ЛПХ (приусадебный) или садоводстве можно официально классифицировать как гостевой дом и работать через реестр. Москва и МО в пилот не входят. • С 01.01.2026 без реестрового ID работать и размещать объявления нельзя (для пилотных регионов). • Базовые требования: до 15 комнат и до 45 гостей, пожарная безопасность, вентиляция, минимальные площади, сервис. • Для жителей МО вывод простой: мини-отель на личном участке нельзя. Сдавать дом посуточно можно, но без вывески и ресепшна. Нужен гостевой дом — выбираем площадку в регионе-участнике и проходим классификацию.
✅ Что делать прямо сейчас (коротко) 1. Участок: скос, вывоз, фотофиксация. 2. ЕГРН: проверить границы; нет координат — к кадастровому инженеру. 3. Дом: техплан и проверка в выписке права проживания. 4. ПЗЗ/ВРИ: коммерция только на землях общего пользования; гостевой дом — только в пилотных регионах. 5. МО и аренда: посчитать выкуп — 3% до 01.05.2026 при договоре до 20.08.2025, иначе 60%.
👷 Совет от практика Не ждём письма счастья. Раз в год делаем профилактический аудит: границы, ВРИ, ЗОУИТ, состояние участка, стройготовность. Это дешевле, чем суд и простой проекта. Нужен маршрут под ваш адрес — подключусь, сделаю чек-лист и проведу.
#MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #АМЖС #ИЖС #СНТ #ЛПХ #Подмосковье #коммерция #гостевыедома #туризм #ПЗЗ #ВРИ #ЕГРН #межевание #выкупземли #земельныйнадзор
