🧑‍⚖️ Дом делить теперь нельзя. Или слухи? Разбираю по буквам закона

Коротко: не слухи, но и не катастрофа. С 1 сентября 2025 в 217-ФЗ добавили прямую норму: на садовых участках запрещён раздел жилого дома, садового дома, хозпостройки и гаража. Это часть 5 статьи 23.1 закона о садоводстве.

Что реально запретили

• На садовых землях нельзя «распилить» дом на два самостоятельных объекта недвижимости, как и делить хозпостройки и гараж. Формулировка жёсткая и адресная: применяется к объектам на садовых земельных участках. • Отдельно закрепили связку «земля+дом»: садовый или огородный участок нельзя отчуждать отдельно от расположенных на нём дома/построек/гаража. То есть больше никаких «продам участок, дом оставлю себе» и наоборот.

Что не запретили

• Долевую собственность не отменяли. Доли в одном доме остаются, брачный и наследственный режимы работают как и раньше. Запрет — именно на раздел объекта в натуре на несколько самостоятельных объектов, а не на владение долями. • Раздел садового участка как земельного — возможен, но только по нормам Земельного кодекса: минимальные размеры, отступы, красные линии и прочее. Сама норма так и говорит: «раздел… допускается с соблюдением требований земельного законодательства».

Почему это появилось именно сейчас

ГосСМИ и деловые издания ровно так и объясняют: закон «подчистил» формулировки и зафиксировал единый подход — чтобы не плодили «квази-таунхаусы» в СНТ и не разносили дом и землю в разные руки. А в Госдуме отдельно подчеркнули: это уточнение, а не «новые запреты для дачников». Предпринимательской деятельности в СНТ как не было с 2019, так и нет.

Важные границы нормы

• Запрет на «раздел дома» — про садовые участки по 217-ФЗ. Не надо переносить его механически на ИЖС: там действует свой режим и градрегламент, но деление односемейного дома на «квартиры» всё равно противоречит его природе. • Для сделок медиа формулируют просто: в садовой истории дом и участок — одним лотом, раздельная продажа и «распил» дома теперь прямо исключены.

🧠 Смысл для собственника: если у вас садовый участок, живём в логике «один участок — один дом как единый объект». Доли в праве — можно, «разделить дом пополам» — нельзя. Землю делим только по нормам ЗК.

#MosKad #МосКад #АссоциацияМЖС #АМЖС #СНТ #217ФЗ #садоводство #ЕГРН #правособственности #земельныйкодекс