📌 Какая земля подходит для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - объясняю как кадастровый инженер-практик 🧭🏠
Категории земель (ст. 7 ЗК РФ): базово строим дом на • землях населённых пунктов; • землях сельхозназначения - но только при «правильном» ВРИ (см. ниже).
Подходящие ВРИ по Классификатору Росреестра (Приказ № П/0412): • 2.1 «Для ИЖС» - классическое частное домостроение (до 3 этажей, до 20 м), гараж, хозпостройки. Обычно применяется в границах населённого пункта. • 2.2 «Для ведения ЛПХ» - жилой дом допускается только на приусадебном ЛПХ (в границах НП); на полевом ЛПХ строить дома нельзя. • 13.2 «Для ведения садоводства» - разрешены садовые и жилые дома + хозпостройки, в т. ч. на «садовых» участках за пределами НП.
Фермерская оговорка (КФХ, «фермерский дом»): С 01.03.2022 на землях сельхозназначения, используемых КФХ, можно один жилой дом: до 3 этажей, ≤ 500 м², пятно застройки ≤ 0,25% площади участка. Это закреплено законом № 299-ФЗ (правки в ЗК РФ и закон о КФХ).
Тонкости, о которых часто забывают: • ЛПХ «полевое» ≠ «приусадебное»: дом разрешён только на приусадебном (в границах НП). • Садовый участок может быть в НП или на сельхозземле, но для ряда случаев запрещено образовывать садовые участки из с/х угодий (проверьте происхождение ЗУ). • «ИЖС» - это ВРИ, а не категория земли; окончательные правила задают ПЗЗ вашей зоны.
Практические советы: 1. Перед покупкой возьмите выписку ЕГРН и проверьте категорию + ВРИ - без догадок. 2. Если ВРИ не подходит, изучите процедуру смены ВРИ в муниципалитете (и влияние на налоги/кад.стоимость). 3. Для ЛПХ уточняйте - участок приусадебный или полевой (это ключ к законности дома). 4. По КФХ - подтвердите статус и соответствие домика лимитам 299-ФЗ.
Вывод: ИЖС - это не «любой участок», а правильная связка: категория земли + ВРИ + местный градрегламент. Проверка на входе экономит деньги и нервы на стройке. 🔎
