Надзор банка за ходом строительства при ипотеке ИЖС
Последние месяцы подрядчики, работающие по ипотечным программам с расчётом через эскроу, заметили: банки стали смотреть на стройку внимательнее.
Если раньше контроль ограничивался итоговым отчетом об оценке и выпиской ЕГРН на поставленный на кадастр дом перед раскрытием эскроу счета, то теперь, всё чаще появляются промежуточные проверки даже при расчетах с эскроу.
Меня зовут Маргарита Калининская, я - кредитный и ипотечный брокер, в сфере индивидуального жилищного строительства помогаю подрядчикам ИЖС получить аккредитацию, кредитные линии на строительство и веду на аутсорсинге сделки ипотечных клиентов.
Один из крупных банков уже внедрил обязательные осмотры через приложение «Рососмотр».
Сам заемщик теперь обязан после каждого подписанного промежуточного акта сделать фото через приложение с фиксацией геолокации и отправить отчет в банк. Без этого теперь - эскроу счет не раскроют, даже если фактически этап выполнен и подписан.
Почему банки ужесточают контроль?
Причина как в недоверии (банки получили много неликвидных залогов на баланс, а в каких-то случаях, не получили вообще ничего), так и в том, что ипотека под строительство стала массовой, и теперь банку важно не только выдать деньги, но и проследить за тем, чтобы залоговая масса по этим сделкам была ликвидной и соответствовала требованиям банка. Это защита всех участников процесса - и банка, и заемщика, и, по сути, самого подрядчика, при условии, что он работает прозрачно.
Что важно учитывать подрядчику, чтобы не попасть в неприятную ситуацию:
1️⃣ Фотоотчет должен точно соответствовать этапу в смете. Если в разделе “фундамент” указана обвязка свай - она должна быть уже выполнена и видна на фото, которые загружаются в отчет. Несоответствие между актом и реальными кадрами может задержать оплату по траншу, в случае с траншей ипотекой, и отказ в раскрытии эскроу счета по льготным программам.
2️⃣ Не включайте в промежуточные акты то, чего не было в утвержденной смете. Уже были случаи, когда подрядчик добавлял “дополнительные” работы, согласованные с заказчиком отдельно и оплаченные наличными. При этом, такие работы еще не были выполнены, но зачем-то просто включены в акт.
Но когда банк видит такой акт, он требует эти работы на фото и в отчетах, ведь для него - всё, что есть в акте, должно быть реально построено, независимо от того, финансировал это банк по ипотеке или это оплачивалось заемщиком отдельно из собственных средств. В случае с траншей ипотекой - дело поправимое, грозит лишь потерей времени и нервов заказчика и подрядчика. А в случае с эскроу такие ошибки будут врядли прощены, так как на момент раскрытия эскроу уже мало что получится исправить в отчете.
Банковский надзор - не помеха стройке, если понимать его логику.
Финансирующая сторона хочет видеть, что строительство идет по плану и объект соответствует изначальным проекту. И если отчетность оформлена корректно, осмотры становятся не препятствием, а инструментом, который подтверждает добросовестность подрядчика.
На практике правильный подход выглядит просто: 📸 фиксировать ключевые этапы стройки; 🕓 не откладывать загрузку отчетов (вероятно, ее, как и при траншейной ипотеке, будут делать сами подрядчики); 📑 сверять содержание работ в актах с исходной сметой и спецификацией
