Урок 3. Как посчитать доходность (честно и без самообмана).

Тот урок, после которого у 70% новичков рушатся иллюзии. И это хорошо.

В посуточной аренде цифры решают абсолютно всё. Красивые фото интерьера, стильный ремонт, “квартирка в центре” — это ничего не значит, если ты не умеешь считать доходность.

Большинство людей живут в иллюзии: «Сдаю за 3 000 ₽ в сутки → 30 дней → 90 000 ₽ дохода». Это не доход. Это фантазии.

Теперь — как считать правильно.

⸻

🔹 1. ROI — твой главный ориентир

ROI (окупаемость инвестиций) в посуточке — это:

ROI = Чистая прибыль / Все вложения × 100%

А вложения — это НЕ только покупка жилья. Это: ✔ ремонт ✔ мебель ✔ техника ✔ текстиль ✔ база для уборок ✔ расходники ✔ услуги подключений ✔ комиссии площадок ✔ маркетинг (фото/видео)

90% инвесторов об этом «забывают». И потом удивляются, что квартира «не окупается».

⸻

🔹 2. Чистая прибыль ≠ “Сколько пришло на карту”

Чистая прибыль — это сумма после ВСЕГО:

— аренда или ипотека — уборки — расходники — замена белья — амортизация (минимум 3–5% от выручки) — налоги — комиссия агрегаторов — коммуналка и интернет — управление (ваше или управляющей компании)

Если вы не считаете амортизацию — вы не ведёте бизнес, вы играете в эмоции.

⸻

🔹 3. Почему фраза “30 тысяч в месяц” — это иллюзия

Новичок: «Сдаю за 2 500 ₽, 15 заселений → 37 500 ₽. Чистыми около 30».

Реальность: После:

— уборок — белья — расходников — коммуналки — интернета — комиссии площадок — амортизации — налогов

Чистыми остаётся: 12–18 тыс. рублей. В лучшем случае.

Аренда— это не “деньги с воздуха”, а система. И если считать честно, картина становится предсказуемой.

⸻

🔹 4. Наш калькулятор доходности

У нас свой калькулятор, который мы допиливали много лет на реальных цифрах более 70 объектов.

Он учитывает:

✔ загрузку ✔ сезонность ✔ средний чек ✔ расходы по каждой статье ✔ амортизацию по категориям ✔ стоимость входа ✔ период окупаемости ✔ налоговую модель ✔ процент ротации гостей

Новичок никогда не угадает true-доходность, а калькулятор — да. Потому что он основан на статистике и поведенческих паттернах гостей, а не на ожиданиях.

⸻

💡 Кейc (реальный): квартира за 7 млн → чистая прибыль 180 000 ₽/мес

Разбираем модель:

📍 Стоимость входа: — квартира 7 млн — ремонт + техника 600 тыс — мебель + текстиль 300 тыс Итого: 7,9 млн вложений 📈 Показатели: — средняя стоимость суток: 5 800 ₽ — загрузка: 88% — выручка: 153 000–170 000 ₽ — доп. услуги: 20–30 тыс (трансфер / ранний заезд / поздний выезд)

💰 Чистая прибыль: 160–180 тыс ₽/мес ⚡ ROI ≈ 24–27% годовых (и это при том, что объект находится в городе-миллионнике, а не в курортной зоне)

⸻

Что понял любой инвестор после этого урока 1. Посуточная аренда— это не про “повезёт / не повезёт”. 2. Доходность можно прогнозировать с точностью до 10–12%. 3. Главное — считать не “так хочется”, а так, как есть на самом деле.