Сельхозугодья vs коттеджи: эпоха «поля под посёлок» заканчивается 🌾🏠

С 1 марта 2026 года земля под застройку делится на «до» и «после». Федеральный закон № 52-ФЗ от 01.04.2025 закручивает гайки так, что привычные схемы «возьмём пашню, а там переведём под ИЖС» больше не работают.

Что по сути: • Перевод сельхозугодий в другие категории теперь возможен только в узком перечне исключений (инфраструктура, оборона, отдельные соцобъекты). • Для особо ценных сельхозугодий (п. 4 ст. 79 ЗК РФ) перевод вообще запрещён. • В публичной риторике Росреестра это уже прямо звучит как запрет на перевод угодий под жильё и ИЖС: регионы могут менять ВРИ только внутри сельхозфункции (растениеводство → животноводство и т.п.), пока не принят спецзакон о сельхозугодьях.

Плюс с 1.09.2025 поправки к 217-ФЗ добивают любимую схему «садоводство на пашне»: • нельзя образовывать садовые/огородные участки на сельхозугодьях; • нельзя переводить такие земли под садоводство и дачи.

Отдельный слой — Минсельхоз как «чертёжник»: с 1.03.2026 именно он приказами устанавливает и меняет границы сельхозугодий в координатах для ЕГРН. Появляется федеральный контур, под который ПЗЗ уже обязаны подстраиваться.

Что это значит для девелопера и инвестора по-взрослому: • больше никаких моделей «купим поле и вытащим под коттеджный посёлок» — это рулетка против закона; • сначала проверяем: категория, является ли участок сельхозугодьем, планируемые границы угодий, ЗК/172-ФЗ/217-ФЗ, позиция региона; • ищем легальные сценарии: сельхозпроизводство, инфраструктура (если попадаете в исключения), а не «серую малоэтажку на пашне».

Эпоха «отщипнули поле и нарезали участки» уходит. На моей практике выживет тот, кто честно разделит: сельхоз — под сельхоз, жильё — там, где ему место по закону и градрегламенту.

🤌 МосКад

#МосКад #MosKad #сельхозземли #ИЖС #земельныйрынок #ЗКРФ #градостроительство #Росреестр.

В этом посте были ссылки, но мы их удалили по правилам Сетки