Меня часто спрашивают, чем отличается работа финансового директора в девелопменте от обычного бухгалтера. Я отвечаю так. Бухгалтер считает то, что уже случилось. А я считаю то, что может случиться. Или не случиться, если мы ошибемся. За 14 лет в стройке я видел сотни финансовых моделей. От простых табличек «на коленке» до гигантских файлов. Но суть всегда одна. Недавно я объяснял структуру инвестиционного проекта «на пальцах». Получилась идеальная аналогия. Строительство замка из LEGO. Делюсь с вами. Если хотите понять (или объяснить кому-то), как работает экономика девелопмента, сохраняйте пост. 🏗 1. Входные данные (Assumptions) Представьте, что у нас есть коробка с кубиками. Мы хотим построить замок и продать его. Главная ловушка здесь: Полезная площадь. Мы тратим кубики на стены, башни и красивые шпили. Но жить человечки будут только в комнатах. Продать мы можем только комнаты. Стены и коридоры — это наши потери (Loss Factor). Если финансист этого не учтет, замок будет красивым, но убыточным. 💸 2. Расходы (CAPEX) Прежде чем начать строить, нужно купить право играть в песочнице (Земля/Land). Это самый дорогой входной билет. Дальше мы покупаем кубики (Материалы) и платим ребятам, которые их складывают (СМР). И самое неочевидное: «разрешение от мамы» (ИРД и проект). Без этой бумажки стройка незаконна. 📉 3. Яма времени (Cash Flow) В финансах стройки есть понятие «инвестиционная яма». Сначала график наших денег летит вниз. Мы тратим, тратим, тратим. Дом растет, а денег всё меньше. И только потом, когда начинаются продажи, график ползет вверх. Моя задача как CFO: рассчитать глубину этой ямы так, чтобы нам хватило кислорода до того, как мы вынырнем. 💰 4. Откуда деньги? (Equity vs Debt) Замок стоит 1000 рублей. У нас в кармане всего 150 (Собственный капитал). Остальные 850 мы просим у Банка (Проектное финансирование). Банк дает, но ставит условие: деньги покупателей лежат в закрытом сундуке (Эскроу), пока мы не достроим последнюю башню. Это меняет всю экономику: мы строим в долг, даже если квартиры уже проданы. 📊 5. Магия метрик: NPV и IRR Зачем всё это считать? Чтобы ответить на главный вопрос: «Стоит ли игра свеч?» 🔹 NPV (Стоимость денег во времени) Я могу дать тебе одну конфету сейчас или две через год. Что выберешь? Скорее всего, одну сейчас. Потому что за год конфеты могут подорожать или я передумаю. NPV показывает: те миллионы, которые мы заработаем через 3 года, сколько это в сегодняшних деньгах? Часто бывает, что будущий миллион сегодня стоит копейки. 🔹 IRR (Внутренняя норма доходности) Это «крутизна горки». Насколько быстро наш вложенный рубль превращается в два? Если медленнее, чем процент по депозиту в банке, лучше вообще ничего не строить, а просто положить деньги на счет. 🎯 Вывод Финансовая модель: это не просто Excel. Это карта минных полей. Я использую в работе ИИ и нейросети, чтобы прогнозировать риски, но база всегда одна. Здравый смысл и понимание физики процесса. Как говорил Эйнштейн: «Если вы не можете объяснить это просто, вы сами этого не понимаете». Коллеги, а какую аналогию для своей работы используете вы? 👇 #Finance #CFO #Development #Construction #Недвижимость #Инвестиции #Финмодель #ПростоОСложном #ГончаровДмитрий