Меня как оценщика как-то спросили: в чем принципиальная разница между капитализацией и дисконтированием? И то и то используется в доходном подходе.

Капитализация - расчет суммы будущего капитала, опираясь на текущий. От текущего к будущему. Дисконтирование - расчет суммы текущего капитала из суммы будущего расчетного капитала. От будкущего к текущему. Обратные процессы.

Если видите, что кто-то пишет, что рыночная стоимость объекта расчитывается путем отношения чистого дохода к к-ту капитализации, то это некорретно. Чистый доход дисконтируется (путем отношения к к-ту дисконтирования, обратному к-ту капиализации).