Полтора года. Согласованная цена. Готовый договор к подписанию. И ни слова о главном - что строить здесь нельзя.

Вот что произошло с компанией, которая хотела купить участки во Всеволожском районе под коммерческий проект:

Юрист «по земельным вопросам» подготовил объёмное заключение. Расписал проценты пересечений: 29% под компрессорной станцией, 99% под нефтепроводом, 70% под газовой сетью. Взял крупный гонорар. Посоветовал сделать дорогое проектирование объектов, заказать топосъемку. Тянул время.

‼️И за полтора года переговоров ни разу не сказал простую вещь:

«Ваш проект здесь построить нельзя. Ни при каких условиях.» Почему? Потому что:

• В зоне 700 м от КС «Северная» запрещены объекты с массовым скоплением людей
• В зоне 150 м от магистральных трубопроводов - тот же запрет
• Зона газоснабжения покрывает до 100% участков - строительство только с согласованием «Газпрома», а они коммерческие объекты не согласуют

На участке: 234 - 99,76% площади под трубопроводом. На: 235 - 95,5%. На: 336 - 91,97%.

Свободной земли для объекта - меньше 5%. Даже если согласовать (а это годы и миллионы), построить там ничего коммерчески жизнеспособного невозможно.

Компания уже стояла у черты подписания ДКП. И только случайность - добрый человек, который посмотрел документы и сказал правду - спасла их от покупки «мертвого» актива. Урок №1: Юрист проверяет документы. Эксперт по земле проверяет возможность строительства. Это разные профессии. Путать их - терять время и деньги.

Урок №2: Если юрист говорит «есть риски, нужно распределить» вместо чёткого «да» или «нет» - это не неопределённость. Это признак того, что он сам не понимает сути ограничений.

Урок №3: Настоящий эксперт по земле за 15 минут скажет: «Строить можно» или «Строить нельзя». Не будет тянуть полтора года, не будет продавать ненужное проектирование и съёмки, не будет брать деньги за участие в слушаниях, которые ничего не решают.

Юрист - важная фигура в сделке. Но он не заменит человека, который знает землю изнутри: как читать ГПЗУ, как видеть расхождения ЕГРН и карт, как понимать, что «29% под КС» на деле означает «ваш проект мёртв».

Берегите деньги. Берегите время. И перед покупкой участка под проект - спрашивайте не «есть ли документы», а «смогу ли я здесь построить именно то, что задумал».

Земля без ошибок - это когда знаешь ответ до подписания.

Еще по теме ранее: 1. Обычный юрист - не специалист по земельным участкам. 2. Потеряли 5 млн.руб. - доверились проверке юриста с Агентства Недвижимости

В этом посте были ссылки, но мы их удалили по правилам Сетки