Агентства недвижимости - уже всё или еще есть шансы? Сегодня попался материал на 72.ru, где глава крупнейшей федеральной риелторской сети "Этажи" Ильдар Хусаинов откровенно рассказал, чем закончился его спор с налоговой. История одной компании, которая говорит о будущем целой отрасли.
Что происходит с сетью "Этажи" ФНС предъявила претензии к модели компании: риелторы были оформлены как ИП на упрощенке, а "Этажи" выступали координатором. Налоговая квалифицировала это как дробление бизнеса. Итог - доначисления порядка миллиарда рублей и рассрочка на три года. Хусаинов признал позицию ФНС справедливой, компания перешла на прозрачную модель. Параллельно "Этажи" отказались от строительства головного офиса в Тюмени за 1,3 млрд рублей. При текущей налоговой нагрузке вкладываться в капиталоемкие проекты стало нерентабельно. Но самое важное - это не история про одну компанию. Это диагноз всей риелторской отрасли.
Модель, на которой стояла отрасль, сломалась Большинство агентств десятилетиями строились по той же схеме: риелторы оформляются как ИП на упрощенке, платят 6% с дохода, компания координирует процесс и обеспечивает клиентов. Это позволяло избежать НДС, снизить взносы и держать конкурентную цену. Пока рынок рос, а налоговая смотрела сквозь пальцы, модель работала безотказно. Хусаинов обозначил ключевое противоречие: платить 20% НДС с выручки при маржинальности в 12% - это работа в минус. ФНС закручивает гайки, а экономика модели не позволяет просто взять и заплатить все по общей системе.
Три фактора, которые сделали ситуацию необратимой Дробление бизнеса укатывали и раньше. Работу через самозанятых и ИП налоговая ставила под сомнение не первый год. Но сейчас сложились обстоятельства, которые превратили точечные претензии в системную зачистку. Первое - ФНС перешла к крупным компаниям с большой выручкой. Налоговая целенаправленно работает с лидерами рынка, формируя прецеденты. Крупнейшая сеть признала претензии и заплатила миллиард - у остальных аргументов стало значительно меньше. Прецедент создан, ФНС будет на него опираться. Второе - аналитика больших данных. Совпадения IP-адресов, общие контрагенты, перетекание сотрудников между формально независимыми ИП - все вычисляется автоматически. Не нужно приходить с выездной проверкой, чтобы увидеть схему. Алгоритм видит ее из Москвы. Третье - политическая воля. Государству нужны деньги, и риелторская отрасль с массовым использованием ИП-конструкций - очевидная цель. Это не вопрос отдельного инспектора. Это федеральный тренд, подкрепленный законодательными изменениями и ресурсами на администрирование.
Рынок давит с другой стороны Параллельно сжимается сам рынок. После завершения массовой господдержки ипотеки в июле 2024 года объемы сделок упали. Ключевая ставка 21% делает кредитование запретительно дорогим. Для небольших и средних агентств ситуация критическая: нет ни подушки на доначисления, ни позиции для рассрочки, ни ресурсов на перестройку модели. Каждый месяц промедления увеличивает потери.
Шансы есть. Но не для всех
Выживут те, кто сделает три шага. 1. Перестроит модель работы до того, как придет проверка. Каждый день на старой схеме - растущий риск, а цена вопроса - выживание бизнеса. 2. Найдет экономику в новых условиях. Пересмотр комиссий, сокращение издержек, цифровизация процессов, отказ от избыточной инфраструктуры. 3. Диверсифицирует доход. Управление недвижимостью, консалтинг, сопровождение сделок для застройщиков - все, что создает ценность и не зависит от количества ипотечных выдач.
Тем, кто продолжит работать по старым схемам, стоит помнить: Хусаинов вел переговоры с ФНС на федеральном уровне и имел ресурс на миллиардную рассрочку. У большинства игроков рынка такого ресурса нет.
Отрасль не умерла. Но прежняя модель - точно да.
