Где деньги утекают в песок

Я часто повторяю: самая дорогая ошибка - та, которую допустили до сделки.

Многие уверены, что риски начинаются на стройке.

Мой опыт говорит об обратном. Проект может потерять всю прибыль еще на этапе покупки земли и идеи.

Я вижу три «классические» причины, почему девелоперы приходят ко мне за помощью, когда уже поздно:

1️⃣ Земля с сюрпризом Покупают участок, потому что «вид красивый» или «продавец торопит». А потом вскрывается: газ придется тянуть за свой счет через три поселка, а в ГПЗУ запрещен нужный формат застройки.

👉 Итог: бюджет на подключение съедает всю маржу. 👉 Решение: Due Diligence до выхода на сделку. Проверяем ВРИ, охранные зоны, пятна застройки и технические условия.

2️⃣ Продукт выбран без изучения спроса в локации Строят то, что нравится архитектору, а не рынку. «Здесь будет элитка!» - говорят они. А вокруг только эконом-класс, и платежеспособного спроса нет.

👉 Итог: объект зависает в продаже, кредитные проценты съедают тело инвестиций. 👉 Решение: Подтверждение спроса до стройки и тестирование гипотезы.

3️⃣ Финмодель «на коленке» Считают расходы только на бетон и работу. Забывают про «мягкие затраты»: юристы, маркетинг, подключение сетей, налоги, эксплуатация. И главное - не закладывают резерв.

👉 Итог: любой форс-мажор (рост цен на арматуру, задержка сроков) отправляет проект в кассовый разрыв. 👉 Решение: Минимум 3 сценария (пессимистичный, базовый, оптимистичный) и резерв 10–20% в бюджете.

💡 Прибыль теряется не на стройке, а на этапе принятия решений.