..квартирам

Когда обсуждаем ипотеку, чаще говорим про доход, показатель долговой нагрузки (ПДН), кредитную историю, но еще и сам объект недвижимости влияет на ставку не меньше, чем портрет заемщика

Разберу, где это происходит чаще всего.

Новостройка / вторичка

По каждому из объектов есть свои нюансы, на новостройки в многоквартирных домах ставка может быть ниже. Почему:

✔️ понятный банку и аккредитованный застройщик, ✔️ контроль через эскроу-счета, ✔️ отдельные взаимоотношения у банка с застройщиком в рамках проектного финансирования на строительство, на чем банк тоже зарабатывает ✔️ прогнозируемая ликвидность объекта (не берем в расчет случаи, когда продажа без ПВ или в «беспроцентную» рассрочку).

Вторичный рынок - это уже индивидуальная история:

📌 юридическая чистота объекта - к слову, ни один юрист нее может гарантировать на 100%, что сделка не будет оспорена, всегда есть риски, 📌 история переходов права - некоторые банки не берут в залог объект, по которому были свежие переходы права до продажи, 📌 состояние квартиры, дома, в котором она находится, наличие обременений, несовершеннолетних собственников и даже личность продавца - все имеет значение.

ИЖС и строительство дома - почему ставка по ипотеке всегда выш

Здесь надбавки уже изначально заложены в ставку и ставка по ипотеке будет всегда выше, чем на покупку квартиры, так как на этапе строительства у банка нет готового ликвидного залога - по сути, он финансирует лишь проект строительства. Поэтому: 📎 ставка выше, 📎 требования к заемщику жестче, 📎 нередко требуется дополнительный залог на период строительства (например, квартира).

Даже при строительстве дома в ипотеку с подрядчиком, а не своими силами, банк оценивает не только клиента, но и самого подрядчика: его опыт, объекты, финансовую устойчивость. Если подрядчик не проходит внутренние требования банка — риск увеличивается, вероятность требования банком дополнительных залогов растет, в некоторых случаях банк и вовсе может затребовать замены подрядчика.

Региональные особенности - зависимость ставки по ипотеке от региона, в котором приобретается недвижимость

Не все регионы банки оценивают одинаково. Это связано с ликвидностью недвижимости, уровнем рынка, возможностью быстрой реализации залога. Например: 📌 в ряде регионов Северного Кавказа банки практически не кредитуют или если и одобряют, то совсем небольшие суммы, 📌 в новоприсоединенных территориях крайне мало банков готовы брать что-то в залог . Это не значит, что ипотека невозможна. Но в некоторых случаях банк может: — добавить надбавку, — сократить сумму кредита, — попросить увеличить сумму первоначального взноса, — или предложить альтернативную структуру сделки.

Самая низкая ставка по ипотеке на покупку квартиры сейчас - 16,3%, но банк, дающий эту ставку, присутствует и кредитует в ограниченном ряде регионов В Питере и Москве реальная ставка - от 18,49%, но с оговорками, это могут быть доп условия о необходимости : Подтвердить доходы через цифровой профиль (все мы там будем и уже скоро) Быть зарплатных клиентом банка Оформить полис страхования жизни Иметь ПВ от 40-50% И т д

И это без учета специфических требований банка к портрету заемщика и форме его занятости.

Как и в каком банке взять ипотеку по самой низкой ставке - в каждом конкретном случае решение будет индивидуальным, добро пожаловать на консультацию.

#ипотека #ставки