15 января 2026 г. вышло важное Постановление КС РФ №1-П. Коротко: если вы просто поменялись объектами без реальной выгоды - налог платить не нужно👇🏻

🔍 В чем была проблема? Налоговая применяла к мене те же правила, как и к продаже: брала 70% от кадастровой стоимости отданного объекта и начисляла 13% НДФЛ. Даже когда человек ничего не заработал, а просто обменял один участок/квартиру на другой.

Собственнице з/у с более дорогой кадастровой стоимостью, который она обменяла на з/у с более дешевой стоимость, был доначислен НДФЛ исходя из 70% кадастровой стоимости отданного участка, т.е. по сути не с экономической выгоды, а с имущественных потерь. Она оспорила конституционность положений п. 2 ст. 214.10 НК РФ и была права.

⚖️ Что постановил Конституционный Суд?

• п. 2 ст. 214.10 НК (коэффициент 0,7 при продаже недвижимости от кадастровой стоимости) признан несоответствующим Конституции в той мере, когда он во взаимосвязи с п.2 ст.567 ГК РФ (применение правил о купле-продаже к мене) допускает произвольное определение дохода для целей НДФЛ при мене недвижимости гражданами в личных целях • НДФЛ взимается только с реальной экономической выгоды, а не с формальных цифр. • При равноценной мене без доплат дохода нет ➡️ НДФЛ = 0₽ • Если полученный объект дороже отчужденного, налог начисляется только на разницу в стоимости (+денежные доплаты). • Если полученный объект дешевле отчужденного (это может быть связано с личными мотивами, переездом, увеличением площади и др.), налога нет • Законодатель должен внести изменения в НК РФ • Постановление КС не является основанием для пересмотра налогов у налогоплательщиков, которые уже оплатили их до выхода Постановления и не оспорили порядок доначисления

Как теперь считать налог (пока не изменили НК РФ)?

✅ Налоговая база = Кадастровая стоимость полученного - Кадастровая стоимость отданного + доплата ✅ Если разница меньше или равна 0️⃣ или обмен равноценен ➡️ декларация 3-НДФЛ не подается, налог 0₽ ✅ Если кадастровая стоимость не определена, то используется рыночная стоимость по оценке ⚠️ Правила касаются только физлиц, обменивающихся недвижимостью в личных целях.

💡Чек-лист для безопасной сделки:

1️⃣ Фиксируйте в договоре равноценность обмена/договорную стоимость и цель обмена (“для улучшения условий проживания”, “по семейным обстоятельствам” и т.п.) 2️⃣ Сохраняйте переписку, оценку (если делали), обоснования выбора объекта 3️⃣ Если налоговая уже выставила требование по старой схеме, можно обжаловать, ссылаясь на Постановление №1-П