Схемы мошенников с квартирами давно известны: пожилой человек под психологическим давлением продаёт жильё, деньги моментально уходят мошенникам.

Но что делать покупателю, которому тоже полагается возврат денег, которых уже нет? Судебная практика начала давать на это ответ — и он неожиданный.

❓О чём пост

Давайте посмотрим, как меняется практика по делам об оспаривании сделок купли-продажи квартир, совершённых под влиянием мошенников. Если точнее — по основанию ст. 177 ГК РФ, то есть когда продавец в момент сделки не был способен понимать значение своих действий и руководить ими.

Фабулы дел пересказывать не буду — схемы мошенников давно известны. Речь о другом.

❌Что не изменилось

Механизм оспаривания остаётся прежним. Продавец ходатайствует о назначении экспертизы. Если эксперт устанавливает, что продавец не мог понимать значение своих действий и руководить ими — суд признаёт сделку недействительной. Если экспертиза такого вывода не содержит — в иске, как правило, отказывают.

💡Что изменилось

Между тем в практике появились изменения, на которые стоит обратить внимание.

Первое: суды начали устанавливать порядок исполнения судебного решения

Ситуация, с которой сталкивались раньше: сделку признали недействительной, квартиру обязали вернуть продавцу, а продавец, в свою очередь, должен вернуть покупателю полученные деньги. Только деньги уже давно переведены мошенникам и реальной возможности их вернуть нет.

Возникает вопрос: как должны исполняться взаимные обязательства по реституции (если она применялась, были примеры, что нет)?

В свежем деле суд прямо установил порядок исполнения:"Возврат в собственность Продавца квартиры и прекращение права собственности Покупателя на данную квартиру происходит одновременно с передачей Продавцом в пользу Покупателя денежных средств в размере 2 800 000 руб., полученных Продавцом по договору купли-продажи квартиры."

Источник: Определение СК по гражданским делам 6КСОЮ от 24.02.26 г. по делу № 8Г-1183/2026

Второе: суды начали более внимательно изучать содержание экспертного заключения

В одном из дел кассационная инстанция отменила судебные акты об удовлетворении иска о признании сделки недействительной и направила дело на новое рассмотрение. Основание — экспертиза не дала ответа на нужный вопрос.

В экспертном заключении было указано, что: “Продавец «находилась в состоянии заблуждения и психологически зависимого поведения, которые оказывали влияние на понимание возможности руководить своими действиями при совершении сделки». При этом вывода о неспособности руководить своими действиями заключение не содержало.”

Источник: Определение СК по гражданским делам 8КСОЮ от 24.02.26 г. по делу № 8Г-23213/2025

Кассационная инстанция указала, что в заключении содержится вывод лишь о психических особенностях личности, что само по себе не означает неспособность руководить своими действиями.

📌Рекомендаци

Если столкнулись с таким спором: ✔️просите суд установить порядок исполнения решения: прекращение права собственности продавца — только одновременно с возвратом денег покупателю; ✔️внимательно изучайте экспертное заключение. Зачастую в нём нет итогового вывода о неспособности продавца руководить своими действиями; ✔️пробуйте доказывать, что при оспаривании по ст. 177 ГК РФ состояние продавца должно было быть распознаваемым для покупателя.