Три буквы, от которых зависит судьба проекта
… и это не то, о чем подумали (конечно же не ППР😄
📍Вид разрешённого использования (ВРИ) - это ключевая характеристика земельного участка, которая определяет, что именно вы можете на нём делать: строить жилой дом, завод, открывать магазин или только выращивать пшеницу.
Как правило, допустимые ВРИ утверждаются в составе градостроительных регламентов, содержащихся в ПЗЗ и применяющихся в пределах границ соответствующей территориальной зоны в отношении определённой категории земель.
⚖️Начну со скучного - законодательная база:
Ст. 37, 39 ГрК РФ, Приказ Росреестра № П/0412 и с 1 марта этого года еще и целая Глава II.1 Земельного Кодекса.
📚Закон делит ВРИ на три группы:
1. Основные - это главный сценарий использования участка, который собственник или арендатор вправе выбрать самостоятельно из списка, утверждённого ПЗЗ, без каких-либо дополнительных разрешений.
2. Условно разрешённые - цель, для которой можно использовать участок только при соблюдении определенных условий.
3. Вспомогательные – это дополнительные способы использования участка (гараж, котельная, парковка и т.д. Не могут существовать сами по себе, без основного ВРИ.
🔎Как и где узнать ВРИ своего участка?
1. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) - документ, в котором прописаны все разрешенные ВРИ для конкретной территориальной зоны. Ищите его на сайте администрации города или района.
2. ГПЗУ - самый подробный документ, в нем указаны не только ВРИ, но и почти все основные характеристики участка.
3. Выписка из ЕГРН - основной юридический документ. Получить можно через Госуслуги или МФЦ.
4. НСПД - быстрый онлайн-сервис для предварительной проверки. Он удобен, но содержит только один ВРИ.
💡Окей, узнал ВРИ, и что мне с этим делать?
Проверить, что можно строить на участке с определенным ВРИ можно с помощью Классификатора ВРИ (приложение к Приказу Росреестра от 10.10.2020 г. № П/0412). Описано всё максимально подробно. Если всё ок, то строить можно, если нет, то во многих случаях ВРИ можно изменить.
❓Как изменить ВРИ?
Если градостроительный регламент установлен для территории, на которой расположен участок и содержит необходимый ВРИ, то следует просто подать в орган регистрации прав заявление об изменении ВРИ земельного участка.
По закону (п.4 ст. 37 ГрК РФ) правообладатель земли, за исключением некоторых случаев, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать основные и вспомогательные ВРИ земельного участка из тех, что предусмотрены градостроительным регламентом. 5-7 дней и готово.
Чтобы установить условно разрешенный вид использования, требуется получить разрешение. Для этого необходимо направить заявление в комиссию по подготовке ПЗЗ. Затем будут проведены общественные обсуждения или публичные слушания, по результатам которых будет принято решение.
Отсутствие нужного ВРИ в ПЗЗ не всегда ставит крест на проекте, но нужно готовиться к сложной и длительной процедуре. А если ещё нужно менять категорию земель… можно влипнуть надолго. Но практика показывает, что нет ничего невозможного. Хотя часто проще найти другой участок.
❗ВАЖНО: сменить ВРИ получится не всегда. Если участок попал в зону КРТ, ОКН, земли запаса - будут проблемы.
‼️ЕЩЕ ВАЖНЕЕ: при смене ВРИ нужно помнить, что от него зависят налоги, кадастровая стоимость участка, возможно повысится арендная плата (я б точно повысил).
🏛Риски: нецелевое использование
Согласно ст. 8.8 КоАП РФ использование участка не по назначению карается штрафом в% от кадастровой стоимости участка, но не менее: для граждан - не менее 10 тыс. руб., для должностных лиц 20 тыс. руб., для юрлиц - не менее 100 тыс. руб.
Вообще-то копейки. Да, но главный риск здесь - признание постройки самовольной, отказ в РнС, поиск нового участка под стройку, а это ударит по бюджету и срокам
А вы сталкивались со сменой ВРИ? Какие были трудности? Как сильно пострадал бюджет😏?
· 05.07
Сергей, добрый день. Спасибо за пост - тема действительно практическая.
Сталкивались. Причем в кейсе, где ВРИ был уже не просто “выбрать подходящий вид из классификатора Росреестра”, а часть большой земельной и девелоперской модели.
История началась с покупки земельного массива со стороны под индустриально-логистический объект в Ростовской области. Нужно было смотреть ПДКП в логике защиты покупателя: состав участков, категорию земель, ВРИ, ограничения по ст. 56 ЗК РФ, отсутствие объектов, порядок объединения участков, преимущественное право покупки по сельхозземлям и риски, которые могли бы потом всплыть на регистрации или при дальнейшей реализации проекта.
Изначально участки были сельхозназначения, с ВРИ “для сельскохозяйственного производства”. При этом по предыдущей градостроительной модели территория уже рассматривалась как резерв развития населенного пункта и была включена в соответствующую логику Генплана / ПЗЗ.
На первый взгляд можно было идти по пути земель населенных пунктов. Но после анализа экономики и рисков проекта - кадастровая стоимость, земельный налог, СЗЗ, транспортная логистика, РнС, будущая эксплуатация, договорные обязательства перед федеральным арендатором — стало понятно, что для крупного логистического объекта рациональнее прорабатывать режим под земли промышленности / промышленно-логистическое использование.
Здесь важна сама категория. Земли населенных пунктов - это одна градостроительная логика: близость жилой и общественной застройки, муниципальная инфраструктура, более чувствительная среда для СЗЗ и транспортной нагрузки. Земли промышленности - другая логика: по ст. 87 ЗК РФ они находятся за границами населенных пунктов и предназначены в том числе для размещения и эксплуатации промышленных, транспортных и иных специальных объектов. Но у этой модели есть и обратная сторона: дешевле земля и ниже налоговая база — зато чаще дороже инфраструктура, сети, подъезды и технологические подключения.
Проект не маленький: индустриально-логистический объект в Ростовской области, в контексте крупной федеральной логистической повестки. Часть этой информации уже есть в открытом доступе: и по индустриально-логистическому парку «Северные ворота», и по развитию логистической инфраструктуры Ozon в регионе. Поэтому цена ошибки в ВРИ там измеряется не госпошлиной за заявление, а сроками, проектированием, разрешительной документацией, транспортной схемой, СЗЗ и переговорами с будущими пользователями площадей.
Главная сложность была не в самом заявлении на смену ВРИ, а в сборке всей цепочки: Генплан → ПЗЗ → территориальная зона → градостроительный регламент → категория земель → ВРИ → ГПЗУ → РнС → ЕГРН → фактическое использование объекта.
По бюджету чаще всего страдает не госпошлина, а время команды и стоимость ошибки. В нашем случае выбор модели был не только юридическим, но и экономическим: категория земли напрямую влияет на CAPEX, OPEX, налоги, инфраструктуру, сроки и риски ввода объекта.
Если правовой режим участка недособран на входе, потом это может ударить по срокам, РнС, проектированию и всей договорной модели.
У себя на странице тоже планирую постепенно разбирать такие истории — не как теорию, а как внутреннюю кухню земельно-имущественного и девелоперского сопровождения: Росреестр, КРТ, ВРИ, ИРД, ввод объектов и ошибки, которые могут стоить проекту очень дорого. Пока только запускаю страницу, но практических историй уже накопилось достаточно
0
ответить
коммент скрыт — часть юзеров считает его токсичным или некорректным
коммент удалён
· 05.07
Добрый день! Спасибо за развернутый комментарий. Ваш пример очень показателен и включает, как мне кажется, практически все возможные риски и трудности, связанные с изменением ВРИ и особенно категории земель. Про проект немного слышал: около 60 га земли, 230 тыс. м2 застройки, 22 ярда (думаю по факту будет больше). Очень серьезный объект.
Про влияние на бюджет я писал,что основные риски связанны не столько с госпошлиной (зачастую это недорого), сколько с проблемами со всей цепочкой получения ИРД/согласований или вообще с поиском другого участка, что ударит и по срокам, и по бюджету. В части смены категории земель, как в Вашем примере, я не стал особо раскрывать эту тему, так как это авгиевы конюшни (и по объёму, и по содержанию 😄), пока что не совсем представляю, как сжать это до формата поста.
Ещё раз благодарю за комментарий, особенно про влияние на бюджет проекта и операционные затраты. С удовольствием прочитаю Ваши будущие посты на эту тему🤝
0
ответить
коммент скрыт — часть юзеров считает его токсичным или некорректным
ответ удалён