Ипотека в 2026 году, похоже, будет расти. Только не потому, что людям вдруг стало легко покупать жильё, а потому, что рынок учится выживать в дорогих деньгах.
По прогнозу «Эксперт РА», выдачи могут вырасти на 15–20% и превысить 5 трлн рублей. Но главный двигатель этого “роста” — не толпы новых счастливых покупателей, а рефинансирование старых кредитов и медленное оживление рыночных программ. При этом доля льготной ипотеки, которая в 2025 году превышала 80%, к концу 2026-го может опуститься примерно до 50%. То есть рынок формально становится более “рыночным”, но не более доступным.
И вот в этом вся ирония. Снаружи тебе будут говорить: “ипотека оживает”. А по факту это во многом история про людей, которые набрали кредиты в 2024–2025 годах под конские проценты и теперь просто ждут момента, чтобы перекредитоваться чуть менее больно. Это не праздник на рынке. Это рынок пытается снять жгут с ноги и посмотреть, не хлынет ли кровь.
Да, льготка будет терять долю. Да, рыночная ипотека станет заметнее. Но это не значит, что она вдруг станет массово доступной. До той самой зоны 10–12%, при которой ипотека реально начинает работать как инструмент для широкого спроса, в 2026 году рынок, по оценкам самих участников, скорее всего не дойдёт. А значит весь этот “рост” будет происходить на всё ещё дорогих деньгах и очень выборочном круге заёмщиков.
При этом просрочка по ипотеке тоже будет подрастать. Не до апокалипсиса, а примерно до 1,5% по итогам года, а в более нервном сценарии — до 2%. Это неприятно, но не критично для банковской системы. Просто рынок постепенно переваривает те самые выдачи 2023–2024 годов, когда люди заходили в ипотеку с высокой долговой нагрузкой и низким первым взносом. То есть часть сегодняшних проблем — это привет из вчерашней “доступности”.
А для застройщиков вся эта история вообще выглядит не как праздник, а как затяжной насморк с осложнениями. Льготка сужается, рыночный спрос оживает медленно, себестоимость не падает, кредиты дорогие. Поэтому вместо “нового ипотечного бума” мы, скорее всего, получим более скучную, но честную картину: рынок будет двигаться медленно, осторожно и с сильным перекосом в сторону тех, у кого уже есть нормальный первый взнос, белый доход и запас прочности. Остальным, как обычно, предложат подождать. Или накопить. Или просто помечтать ещё немного.
