Меня, если честно, вот эта мантра про “надо раскрыть градостроительный потенциал вдвое” не вдохновляет, а слегка напрягает.
Потому что звучит это красиво только на языке чиновников. На человеческий язык это обычно переводится так: будем плотнее застраивать всё, что ещё не успели, активнее лезть в редевелопмент, сильнее уплотнять города и искать, куда бы ещё воткнуть бетон.
И формально эксперты, конечно, правы. Земли в мегаполисах не бесконечно много, значит будут брать промки, старый фонд, территории вокруг транспортных узлов, малоэтажку, неиспользуемые участки и выжимать из них максимум. Город будет расти не вширь, а вглубь. Только вот у любой такой “эффективности использования земли” есть одна неприятная деталь: если её не ограничивать здравым смыслом, она очень быстро превращается в обычное человеческое “давайте впихнём ещё пару корпусов, раз уж влезает”.
И вот тут у меня начинается главный вопрос. Зачем так разгонять стройку, если базовая демография у нас, мягко говоря, не праздничная?
Основная стройка у нас и так сосредоточена в нескольких регионах: Москва, Петербург, Краснодарский край. Там уже строят много, плотно и местами с очень хорошим аппетитом. Но рождаемость падает. Население не воспроизводится в том объёме, в каком хотелось бы всем любителям бесконечного роста. И параллельно к нам очень медленно, но вполне уверенно подползает другая история, о которой говорить не любят.
В ближайшие десятилетия на рынок начнёт выходить огромное количество наследных квартир. Старые хрущёвки, брежневки, советские панельки, приватизированные квартиры с мутноватой семейной историей, где то тётя, то племянник, то архивная справка из 90-х, то ещё какой-нибудь квест. И это будет не мелочь. Это будет целый пласт предложения.
И вот этот пласт начнёт делать с рынком очень интересные вещи.
Потому что новое поколение уже сейчас не мечтает о жизни в старой панели с кухней размером с собачью будку и планировкой, где ты идёшь в комнату через чувство вины. А через 10–15 лет ценность этого фонда может просесть ещё сильнее. Не потому что “всё рухнет”, а потому что это просто морально и физически стареющий продукт.
То есть на рынке получится очень понятная картина: старого жилья будет становиться больше, и продавать его будут часто не от хорошей жизни, а чтобы выйти в деньги и переложиться во что-то нормальное. А значит, в одном сегменте предложение будет расти и давить на цену, а в другом, наоборот, деньги будут собираться вокруг того, чего мало и что реально хочется купить.
И вот тут уже возникает вопрос к этому великому желанию “строить ещё больше”. Если при падающей демографии и растущем объёме старого наследного фонда ты ещё и продолжаешь активно выводить новый эконом в городе и бесконечно расширять границы застройки, то рано или поздно это может начать тянуть вниз не только старый фонд, но и часть нового рынка, особенно самого слабого и дешёвого.
Потому что рынок вообще штука простая. Если чего-то много — оно дешевеет. Если чего-то много, и это ещё и пытаются продать, чтобы купить то, чего мало, — в одном месте цена падает, в другом растёт.
Поэтому я бы на месте великих любителей “раскрыть потенциал вдвое” сначала подумал не о том, куда бы ещё воткнуть дома, а о том, какого качества и в каком объёме они реально нужны через 10–15 лет. Потому что бетон ради бетона — это не стратегия. Это способ сначала красиво отчитаться, а потом долго делать вид, что никто не ожидал такого количества лишнего метра на рынке.
