Самая странная шиза рынка сейчас в том, что нам одновременно рассказывают две истории.
Первая: у застройщиков навес, непроданных квартир много, к моменту ввода доля нереализованных лотов по стране выросла с 16% до 28% за пять лет, а сам этот навес увеличился с 6 до 10 млн кв. м. Это не байки из чатов, об этом в Новосибирске прямо говорил Михаил Матовников из Сбера. По его же оценке, в Москве доля такого жилья около 13%, в Петербурге — 19%, а в отдельных регионах вроде Челябинской области доходит до 48%.
Вторая история: надо срочно раскрывать градостроительный потенциал, и Хуснуллин вообще хочет за пять лет увеличить его вдвое. То есть на рынке уже висит жирный кусок непроданного, но при этом сверху нам говорят: давайте строить ещё бодрее.
И вот это меня как раз и напрягает.
Потому что я, честно, вообще не фанат стройки ради стройки. Мне намного ближе точечный продукт, когда дом реально что-то добавляет городу: архитектуру, нормальный ландшафт, удобную среду, человеческую плотность. А не очередной бетонный комбайн, который лепят потому, что “надо осваивать потенциал”. Если уж строить, то так, чтобы это было достойное предложение, а не ещё один способ забить поле корпусами и потом героически объяснять, почему опять всё тесно и уныло.
И тут есть важный нюанс, который все любят забывать. Когда говорят “много жилья — значит будет дешево”, это звучит красиво только в теории. На практике, если рынка перегревают объёмами, а жильё при этом остаётся дорогим и плохо продаётся, получается не рай для покупателя, а очень кривой рынок. Один сегмент начинает тухнуть, другой держат из последних сил, застройщики нервничают, банки нервничают, а покупатель сидит и не понимает, почему при таком количестве предложения легче ему не стало.
Петербург на этом фоне, кстати, пока выглядит намного здоровее, чем многие другие регионы. Эти 19% навеса — не подарок, но и не катастрофа. Это вообще не Челябинск и не Приморье. И мне как раз нравится, что у нас рынок пока ещё не настолько потерял берега, чтобы совсем убить цену квадрата. Но если при этом продолжать мечтать о двукратном “раскрытии потенциала”, не думая о качестве продукта и реальном спросе, то можно очень легко дойти до ситуации, когда строят много, продают тяжело, а среда вокруг становится только хуже.
Потому что да, большая стройка раздувает экономику, даёт рабочие места, крутит подрядчиков, материалы, технику и всё остальное. Но если слишком долго жать на газ, легко приехать не в светлое будущее, а в довольно мерзкую яму, где жилья много, оно стоит до хрена, а покупать его особо некому. И вот это уже не развитие, а очень дорогая имитация движения.
Короче, если на рынке чего-то слишком много, оно рано или поздно начинает давить само на себя. А если при этом люди продают одно, чтобы купить то, чего реально мало и что действительно хочется, то в одном месте цена будет проседать, а в другом расти. И именно поэтому я гораздо больше верю в редкий нормальный продукт, чем в эти бесконечные песни про “надо удвоить потенциал”. Потенциал, может, и удвоят. Вопрос только в том, не получится ли в итоге удвоить количество проблем.
#ГЕНАГЕНТ #новостройкиСПБ #недвижимостьСПБ #рынокнедвижимости
