Я часто слышу один и тот же вопрос: зачем покупать ЗПИФ на коммерческую недвижимость, если можно положить деньги на депозит или купить облигации? Ответ у меня всегда один: потому что это не просто «бумага», а доля в реальном активе, который продолжает работать, даже когда рынок штормит. Когда клиент хочет сохранить капитал и одновременно получать денежный поток, я смотрю на ЗПИФ коммерческой недвижимости как на понятный инструмент. Внутри фонда обычно уже есть склад, офис, торговый объект или другой коммерческий актив, а инвестор получает доход не только от роста стоимости пая, но и от арендных платежей. По данным рынка, доходность таких фондов в 2025 году могла находиться в диапазоне 10–27% годовых по IRR, а арендная доходность складских фондов — в районе 11–16% годовых. Почему это особенно интересно сейчас? Потому что рынок коммерческой недвижимости и фондов недвижимости выигрывает, когда снижается ключевая ставка: альтернативы с фиксированной доходностью становятся менее привлекательными, а инвесторы начинают искать активы с регулярным денежным потоком и защитой от инфляции. Плюс у коммерческой недвижимости есть сильный аргумент — аренда часто индексируется, а стоимость объекта может расти вместе с удорожанием строительства и дефицитом качественных площадей. Почему это покупают Вот логика, которую я объясняю клиентам: • Не нужно покупать объект целиком, тратить миллионы на вход и заниматься управлением самостоятельно. • Доход формируется из аренды и потенциального роста стоимости объекта. • Риск обычно ниже, чем у покупки одной квартиры под аренду, потому что фонд может владеть несколькими активами и управляется профессионально. • Для долгосрочного портфеля это способ добавить недвижимость без хлопот с ремонтом, арендаторами и простоями. Если говорить по-простому: вы покупаете не «квадратные метры ради квадратных метров», а денежный поток, который умеет жить в портфеле рядом с облигациями и акциями. Почему сейчас выгодно Сейчас интерес к ЗПИФам коммерческой недвижимости поддерживают сразу несколько факторов. Во-первых, на рынке заметен рост вложений в фонды недвижимости, а спрос на такие инструменты усиливается в 2026 году. Во-вторых, многие объекты в фондах, особенно складские, пользуются спросом у крупных арендаторов из e-commerce и ритейла, что помогает поддерживать загрузку и рентный поток. В-третьих, у части фондов на рынке есть заметный дисконт к стоимости активов, а значит, инвестор может заходить в уже работающий объект дешевле его расчетной стоимости и рассчитывать не только на аренду, но и на переоценку пая. Именно поэтому для меня ЗПИФ сейчас — это не история «быстро заработать», а история разумно войти в недвижимость на фоне меняющегося цикла ставок. Что важно помнить У этого инструмента есть и минусы: ликвидность может быть ниже, чем у акций и облигаций, паи могут дешеветь, а доходность не гарантирована. Поэтому я обычно рассматриваю ЗПИФ не как замену всем инструментам, а как часть диверсифицированного портфеля. Особенно хорошо он подходит тем, кто смотрит на горизонт 5 лет и больше и хочет совмещать регулярный доход с участием в коммерческой недвижимости.