Дело было в 2018–2019. Ко мне пришли клиенты-семья с двумя детьми, мои «вредины» 😊 Задача: продать квартиру в старом фонде и купить просторнее. Звучит стандартно, но тот кейс стал школой юридической паранойи.

Их квартира в их глазах-«дизайнерский проект», в моих-неузаконенная перепланировка. Хорошо, что не перенесли мокрую зону-иначе банки просто завернули бы ипотеку. Главное требование-локация: школа, пешая доступность 100-350 м. География-четыре дома. Четыре 🧐

Продала их квартиру за 2 недели. Заключили ДС об отсрочке передачи ключей. Мониторила те 4 дома, собирала досье на соседние школы-тщетно. Когда рынок пуст, даже крутой риелтор не наколдует вариант из воздуха.

И тут звонок: «Катя, мы сами нашли! Прямо в том доме! Приходи проверить документы и заверни сделку».

Прихожу. Вижу «советскую коммуналку»: три поколения под одной крышей. Состояние-убитый ремонт. Цена сладкая-на 15% ниже рынка. Продавец-бабушка 81 год. Говорит: «Истории нет, мы первые, заехали 40 лет назад, город отдал».

🕳 Стоп! «Город отдал»-не правоустанавливающий документ. Нужен ДКП или ордер/соцнайм. Бабуля путается. Прошу все документы. Достаёт толстую папку. Выписки ЕГРН нет-бабушка не знает, что это такое. Зато есть св-во старого образца с гербовой печатью. Смотрю: собственник-она. Но основание-решение суда по спору с администрацией. Уже весело-был спор: кто-то оспаривал права города.

Начинается юридический детектив 🔦

🧐 Первая странность. Сначала-передача квартиры от администрации. Через полгода выяснилось: предоставили с нарушением очередности-люди не состояли на учёте нуждающихся, решение подписал неуполномоченный сотрудник. Город подал иск о возврате. Судились долго, но суд встал на сторону жильцов: прожили много лет, нет другого жилья, сроки давности пропущены. Право сохранили, титул-у бабушки.

🧐 Второй этап: приватизация. Нахожу договор приватизации и нотариальные отказы. Начинаю «бить» имена. Отказов должно быть столько, сколько человек имели право на жилплощадь.

🗿 Нахожу роковую нестыковку. В материалах судебного решения мелькает ещё один член семьи. В отказах от приватизации этого человека нет. Дальше-отдельная бумага: женщина, член семьи, регистрация в другой постсоветской стране. Адрес: аул «Какой-то», барак №… На приватизацию не явилась.

Спрашиваю бабушку: «Кто это?» — «Сестра. Где — не знаю, связи нет давно». 🤦‍♀️

Шепчу клиентам: «Уходим. Срочно». Полчаса у подъезда объясняю: 💡 Недееспособность: возраст, посторонние-риск оспаривания по ст. 177 ГК РФ. 💡 Аварийное состояние-маркер запущенности документов. 💡 Главный риск: неприватизированная доля (ст. 2 Закона о приватизации). Сестра из барака №… Если имела право пользования, у неё право на долю. Неявка не лишает права-она просто выпала из процесса. 💡 Срок давности-с момента, когда она или наследники узнают о нарушении. Объявится завтра-сделка частично недействительна, квартиру истребуют (ст. 301, 302 ГК). Покупатели получат чужого сособственника и право требовать деньги с бабушки, у которой ничего нет.

Мои «вредины» расстроились, но ненадолго. Я была категорична.

🌞 Хэппи-энд. Через месяц дожала вариант в доме чуть дальше, но классом выше. Квартира без ремонта, зато с грамотной электрикой и ровными стенами, цена ниже рынка. Сделали ремонт под себя-счастливы.

Шум с Долиной прогремел позже, но чутьё уже было: чистота титула важнее 300 метров. История правдивая, моя личная. Я-бывший риелтор 🫡