П- ПОЛЬЗА!
Снимать или покупать в ипотеку? Спор, который не утихает годами. Плиний сказал «Истина в вине», а моя всегда в цифрах. Как понять, лучше влезть в ярмо и стать рабом на 20 лет или арендуя инвестировать в чужого дядю?
И да, в конце будет калькулятор, которого вы не найдете на сайтах банков, который реально поможет решить этот вопрос. А я немного загружу вас цифрами, чтобы было понятно, как пользоваться калькулятором.
Ипотека:
Однушка в Москве стоит примерно 11,1 млн рублей (вторичка). Аренда такой квартиры — около 60 000 рублей в месяц. Первоначальный взнос по ипотеке 20% — это 2,22 млн рублей. Кредит 8,88 млн рублей. Ставка 12%, срок 20 лет. И пожалуйста не придирайтесь к цифрам: столько не стоит, где такой процент и тд. Здесь я дам мини инструкцию, а ваши цифры вставляйте в калькулятор!
В итоге: платёж по ипотеке — 97 800 рублей в месяц. За 20 лет вместе с первоначальным взносом, страховками и налогами человек отдаст около 26,47 млн рублей. Звучит страшно, потому что банку сверху уходит огромная переплата, больше чем стоимость самой квартиры. Но через 20 лет остаётся квартира, которая при росте стоимости хотя бы 5,5% в год может стоить около 32,4 млн рублей.
Теперь аренда.
Человек снимает квартиру за 60 000 рублей, первоначальный взнос (2,22 млн рублей) кладёт на вклад и туда же отправляет каждый месяц разницу между арендой и ипотекой. В первые годы аренда действительно выглядит умнее: платишь меньше, деньги лежат, проценты капают, жизнь прекрасна, банк не дышит в затылок.
Но аренда не стоит на месте. При росте 7% в год через 20 лет эти 60 000 превращаются примерно в........ 231 000 рублей в месяц🤯. И вот тут начинается не романтика мобильности, а лёгкая математическая пощёчина.
Через 7 лет аренда выигрывает. И это важно. За короткий срок ипотечник заплатит около 10,4 млн, но погасит всего 1,17 млн тела кредита, а арендатор сохранит примерно 7,28 млн на вкладе.
А вот через 20 лет картина переворачивается. Ипотечник потратил 26,47 млн и получил квартиру примерно за 32,4 млн. Чистый плюс 5,93 млн рублей.
Арендатор потратил 30,45 млн, и у него осталось около 13,07 млн на вкладе. Чистый минус в сравнении 17,38 млн рублей.
В этом примере, разница в пользу ипотеки — около 23,31 млн рублей. Да, это не опечатка. Это просто та самая математика, которую обычно не показывают в споре на кухне.
Главная ошибка фанатов аренды — они часто считают аренду сегодняшней ставкой на все 20 лет, будто хозяин квартиры дал клятву на крови никогда не повышать цену. И не учитывают – что квартира растущий актив.
Главная ошибка фанатов ипотеки — они забывают, что кроме платежа банку есть страховки, налоги, ремонт, а деньги на первоначальный взнос могли бы работать.
Поэтому правильный ответ не «ипотека всегда лучше» и не «аренда всегда умнее». Правильный ответ: надо считать свою ситуацию.
Поэтому даю ссылку на калькулятор, куда можно подставить свои цифры: стоимость квартиры, аренду, ставку по ипотеке, первоначальный взнос, рост аренды, доходность вклада и срок.
Такого на сайтах банков обычно нет, потому что банк считает ипотеку. А вам нужно считать жизнь. Не красивый ежемесячный платёж, а итог: что останется у вас через 7, 10, 15 или 20 лет.
Ссылка на калькулятор (просьба, не пересылать ссылку или скаченный файл друзьям. Перешлите им ссылку на эту публикацию, пусть подписываются. Мне подписчики, вам в карму моя финансовая благодарность):
Подставьте свои цифры и посмотрите, где у вас решение, а где просто привычная финансовая религия (вера в авторитетное).😉
