По тем вопросам, которые я получаю на примере недействительности сделок по продаже недвижимости под влиянием мошенников, я понял, что имеет смысл начать делать расширенный чек-лист.

В первую очередь, направленный именно на устранение риска ведомости в сделке.

Думаю, материала здесь будет много, поэтому сегодня начну с базы.

1️⃣Предварительная проверка квартиры — до первого показа

Это — база, на которой держится всё остальное.

—Расширенная выписка из ЕГРН с историей перехода прав. Заказываете через нотариуса и просите предоставить её продавца. Смотрите не только на текущего собственника, но и на всю историю. Частые переходы права за короткий срок — первый сигнал.

— Проверка арестов и обременений. База данных судебных приставов и базы данных судов. Проверяете не только объект, но и продавца, а именно нет ли уже предъявленных к нему исков.

— Проверка продавца на банкротство. ЕФРСБ и картотека арбитражных деля. Мошенники могут сначала загонять жертву в кредиты, а потом вынудить продать квартиру. Процедура банкротства может уже идти, а это двойной риск в сделке.

— Кредитная история продавца. Спорный момент, так как многие считают это личным и не хотят предоставлять. Тем не менее в нынешних реалиях это важный показатель. Мошенники часто сначала вынуждают взять кредиты, и только потом продать квартиру. Сведения из БКИ покажут не было ли недавно выданных кредитов.

— Справка о зарегистрированных лицах. Убедитесь, что продавец и все жильцы уже сняты или снимутся с регистрации до расчёта по сделке или одновременно с ним. В таких спорах факт сохранения регистрации — один из частых «красных флагов».

2️⃣Анализ объявления о продаже

Объявление — это уже не просто текст с ценой. Это источник доказательств и «красных флагов».

— Объявление в идеале должно быть размещено с телефона или аккаунта самого собственника. Проверить это непросто, но хотя бы уточните у продавца. Если объявление разместил риелтор, то запросите договор и поручение. Риелтор без договора — уже риск.

— Сохраните скриншот объявления с датой, ценой и описанием. В одном из дел, которое закончилось победой покупателя, суд учёл именно это, так как объявление было сделано с телефона самой собственницы, она сама вела переговоры и сама указывала, что не хочет оформление через ипотеку.

— Цена ниже рынка. Сложно назвать чёткий порог, но от 10% уже стоит насторожиться. При этом заниженная цена сама по себе, при отсутствии других красных флагов, не лишает покупателя статуса добросовестного. Но в совокупности с другими факторами может стать проблемой.

3️⃣Анализ ситуации продавца

Ещё до встречи нужно понять причины и историю продажи. Это самое важное.

— Единственное ли это жильё? Если да, то насторожитесь. В любом случае просите подтвердить, что у продавца есть другой объект (или хотя бы нежилое строение, но в котором по факту живут).

— Продаётся ли жильё по альтернативной сделке? Продажа единственного жилья без покупки другого — сейчас признак номер один мошеннической схемы. Человеку должно быть куда идти. Истории про переезд к сестре или к брату, то это часто заученная легенда, которую дали мошенники.

— Кто инициировал продажу и через какое агентство? Уточните, почему вообще решили продавать. А потом позвоните в агентство самостоятельно. Это иногда открывает интересные детали. Есть примеры, когда сотрудники агентства сами признавались, что продажа выглядит странной.

Продолжение — скоро