В России сегодня около 11 млн человек имеют действующую ипотеку — это примерно 14–15% экономически активного населения. Для сравнения: в США ипотека есть примерно у 40–45% домохозяйств, в Германии — около 30%, в ряде скандинавских стран — более 50%.

Практически у каждого ипотечника рано или поздно появляется возможность внести досрочный платеж.

И тут банк задает вопрос:

«Сократить срок или уменьшить платеж?»

Большинство уверенно отвечает:

«Конечно, сокращать срок. Это же выгоднее!»

Этот тезис настолько распространен, что его регулярно повторяют банки, СМИ и финансовые блогеры (например, Сбер, Циан, Т-банк).

Проблема в том, что в такой формулировке он неверен.

Что показывает математика:

1. Сам по себе выбор между сокращением срока и сокращением платежа не влияет на переплату.

Переплата зависит НЕ от галочки в приложении банка, а от того, сколько денег фактически направляется на погашение основного долга.

2. Сокращение срока обычно кажется выгоднее по другой причине.

После такого выбора ежемесячный платеж остается высоким, а значит заемщик продолжает быстрее уменьшать основной долг в сравнении со сценарием сокращения платежа.

3. Если после уменьшения платежа направлять всю возникшую экономию на новые досрочные погашения, результат будет тем же самым.

При одинаковом денежном потоке в ипотеку итоговая переплата будет одинаковой.

Главный вывод:

💡 Переплата по ипотеке определяется размером фактических платежей по кредиту, а не способом оформления досрочного погашения.

Поэтому вопрос не столько в том, что выбрать — «срок» или «платеж», сколько в том, готовы ли вы продолжать направлять высвободившиеся деньги на досрочное погашение.

🎯 Для наглядности сделал бесплатный Калькулятор досрочного погашения, который подтверждает все тезисы на основе цифр, а не "рассуждений экспертов".

Если включить опцию «направлять экономию на досрочку», можно увидеть, что обе стратегии приводят к одинаковому результату - копейка в копейку.