Первичка окончательно делится на два рынка.
Один — где деньги есть.
Второй — где люди тоже есть, но деньги почему-то в других регионах.
По данным ДОМ.РФ, в апреле новостройки по России выросли всего на 0,5% за месяц и на 10% за год. Вроде умеренно. Почти спокойно. Можно даже сделать вид, что рынок стоит.
Но потом открываешь регионы — и спокойствие уходит пить чай.
Москва за год прибавила 19%. Петербург — 15,2%. Ленобласть — около 14%. Подмосковье — 17,2%.
А где-то цены почти не двигаются или даже снижаются.
Вот вам и «средняя температура по рынку».
Средняя цена — это как средняя погода по России. В Сочи плюс, в Якутии минус, а по стране вроде нормально, надевайте демисезонную ипотеку.
Главная мысль простая: новостройки дорожают не везде одинаково.
Дорожает то, где есть деньги, работа, миграция, ипотечный спрос, застройщики, инфраструктура и вера в локацию.
Москва живет отдельно. Это вообще не город, а финансовая черная дыра с кофейнями. Там цена может расти даже тогда, когда обычный человек уже просто смотрит на квадратный метр как на предмет современного искусства.
Петербург тоже ускоряется.
И это важный момент для тех, кто до сих пор говорит: «Ну подожду, сейчас все остынет».
Остывает не все.
Остывают слабые локации, переоцененные проекты, регионы без устойчивого спроса, места, где покупателю и так уже нечем платить.
А сильные города и нормальные локации продолжают тянуть рынок вверх.
Особенно интересна Ленобласть.
Там рост около 14% за год. И это не потому, что все внезапно влюбились в областную прописку. Просто Петербург дорогой, семейная ипотека работает на новостройки, люди ищут входной чек ниже, а застройщики отлично понимают: если не можешь продать ближе к центру — продавай надежду на нормальную жизнь чуть дальше.
Отдельно показательно, что во многих регионах быстрее дорожают двушки.
В Москве двушки выросли на 16,7% за год, в Ленобласти — на 16,3%.
Почему?
Потому что студия — это хорошо, пока ты один, бодрый и считаешь, что сушилка в комнате — это элемент дизайна.
А семье нужно пространство.
Не философия. Не «европланировка». Не кухня-гостиная, где ребенок делает уроки между холодильником и диваном.
Нужны комнаты.
И вот тут рынок начинает показывать, что нормальный семейный формат становится дефицитом.
Не весь рынок растет.
Растет то, что людям реально нужно и что они могут хоть как-то купить.
Поэтому разговоры «новостроек понастроили, кому это все надо» — слишком примитивные.
В слабых регионах действительно может быть переизбыток.
В сильных локациях — дефицит нормального предложения.
В одном городе застройщик будет давать скидку и молиться на покупателя.
В другом покупатель будет смотреть на цену двушки и думать: «А может, ребенок пока поживет в шкафу?»
Рынок стал не единым.
Он стал слоеным.
Москва, Петербург, Ленобласть, хорошие локации и семейные форматы — живут по одной логике.
Слабые регионы, спорные проекты и места без экономики — по другой.
Поэтому ждать «падения рынка» в целом — странная стратегия.
Надо смотреть конкретно: город, район, застройщик, класс, планировка, цена входа, ликвидность и сценарий выхода.
Потому что недвижимость не падает и не растет одинаково.
Она выбирает, кого наказать.
И чаще всего наказывает тех, кто смотрел на среднюю цифру, а покупал конкретную квартиру.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #экономика
