Прочитал много комментариев по ситуации с ЗПИФ недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток».

История неприятная, потому что она бьет по доверию к фондам недвижимости и коллективным инвестициям в целом, поэтому я поговорил со моим товарищем из команды фондов недвижимости Альфа Капитал и хочу поделиться своим видением:

1) Я не верю в версию про злой умысел и специально созданный конфликт интересов в пользу X5, потому что ее экономика не сходится. Для X5 с почти 30 тыс. магазинов эффект от аренды нескольких помещений фонда был бы слишком мал, чтобы ради него создавать репутационный и регуляторный риск. Несмотря на то что Альфа Капитал и X5 принадлежат одной группе, они независимы и довольно далеки друг-от-друга. Тут стоит отметить, что инициаторам проекта изначально стоило максимально прозрачно раскрывать логику сделок, оценки, покупателей и причины отсутствия индексации аренды.

Из первых уст знаю что текущий менеджмент Альфа Капитал сделал все возможное чтобы распродать объекты за адеватную цену и минизировать возможные убытки. Увы, сделать так чтобы все остались довольны не получилось. К сожалению, в инвестициях так бывает, поэтому нужно помнить, что уведомление о рисках — это не просто формальность.

2) Главная проблема, на мой взгляд, не в конфликте интересов, а в рыночных рисках Фонд заходил в торговую недвижимость в период низких ставок и дорогих объектов. Тогда качественный стрит-ритейл и арендный бизнес покупались с низкой ставкой капитализации, она же капрейт / CapRate — в 2020 он стремился к 8-10%. Сейчас рынок стал хуже и капрейт по стриту сейчас стремится к 13%-15%.

CapRate (Ставка капитализации) — основной показатель оценки цены арендной недвижимости. Отражает отношение между доходом объекта недвижимости и его ценой (= Чистый операционный доход за год / стоимость объекта × 100%). С точки зрения инвестора, он отражает арендную доходность которую ежегодно будет получать покупатель.

Например: объект стоит 10 млн ₽, а чистыми приносит 1 млн рублей в год. Тогда: 1 млн / 10 млн × 100% = 10%, значит, cap rate = 10%. В расчёт берут доход после операционных расходов, но до налогов конечного получателя дохода и без учета роста стоимости объекта.

Высокий cap rate — объект потенциально доходнее, но вероятно, несет в себе дополнительные риски. Низкий cap rate — объект надежнее и/или находиться в более ликвидной и привлекательной локации.

По сути, показатель помогает быстро сравнить инвестиционные объекты разного типа и масштаба между собой.

Упрощенный пример:Если инвестор купил пай за 305 тыс. руб. и в среднем получал 9% годовых в течение 6 лет, выплаты составили бы около 164,7 тыс. руб. При стоимости пая на выходе около 236,3 тыс. руб. общий денежный результат — около 401 тыс. руб. Это примерно +31,5% номинально за весь срок до налогов. Но слабый результат для такого горизонта, такого риска и такой альтернативной доходности на рынке. Но даже при таких вводных IRR не отрицательный, просто он неприятно низкий. Реального убытка инвесторы, по моим наблюдениям, не получили.

5) Коммуникации с клиентами все еще одно из самых слабых мест индустрии коллективных инвестиций Если бы с пайщиками был качественный контакт — ситуацию может быть и не удалось бы исправить, но репутационно все точно было бы значительно лучше.

В 2015 когда мы начинали Aktivo, было принято решение пойти путем максимально возможной прозрачности и открытой коммуникации. Были созданы отчеты раскрывающие структуру доходов и расходов, ежемесячные текстовые, а теперь еще и видео-комментарии по выплатам и работам на объектах от управляющих и т.д. Я был уверен, что несколько лет отношения с инвесторами у всех игроков в индустрии выйдут на такой же или более высокий уровень.

По факту — все стало лучше чем было 10 лет назад, но многие УК ЗПИФ все еще отчитываются перед инвесторами только справками СЧА и сухими формулировками без возможности адекватной обратной связи.