💥 Мина в договоре №15

Помните батл в прошлых байках: вологодский молчал и подарил заказчику 61,9 млн, челябинский без умолку строчил письма и отжал свои 21,9 млн.

Сегодня про мину, которая ждет, пока очередной строитель на нее наступит. Вот она:

«Цена Договора является твердой и изменению не подлежит в течение всего срока действия Договора.»

Звучит солидно, да? Заложена в каждом втором договоре, который попадает ко мне на аудит. На самом деле это идеальная удавка. И прелесть ее в том, что подрядчик намыливает ее себе сам.

💥 Суть:

Тут и вскрывать нечего, мина не в том, что написано, а в том, чего НЕТ. Нет ни слова про пересмотр цены при росте стоимости материалов. А по п. 4 ст. 709 ГК, если в договоре не сказано, что цена приблизительная, она автоматически твердая. Молчание договора о типе цены читается против вас. Не написали про индексацию - значит, весь риск удорожания на подрядчике.

⚡️Риск:

Арматура за год делает уверенный рывок на +14%, цемент подтягивается на +9%. Ваша маржа работает подушкой безопасности заказчика. И п. 6 ст. 709 ГК окончательно закатывает подрядчика в бетон: подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены. Вообще. Даже если в момент подписания договора вы физически не могли предвидеть, что логистика улетит в космос, а кирпич станет на вес золота.

👉Что из этого следует

Что остается? Не доплата. Закон дает только право требовать пересмотра, а при отказе заказчика - расторгать договор через ст. 451 ГК. А 451-я в суде почти не работает: нужно доказать четыре условия разом, суды режут такие иски пачками, называя рост цен предпринимательским риском. Дела А40-130386/2022, А12-25212/2021 показывают границу с другой стороны: реально понесенные затраты в пределах сметного резерва суд еще может признать, а вот пересмотр самой твердой цены из-за рынка - почти никогда.

👌 Как разминировать:

Заменить «не подлежит изменению» на способ определения цены. Это законный механизм, он закреплен еще в п. 6 Информационного письма ВАС РФ №51: в договоре можно установить не фиксированную сумму, а формулу - базисный уровень сметных цен плюс индекс пересчета. Плюс резерв непредвиденных отдельной строкой в смете и порядок направления расчета.

Моя позиция: заказчик будет сопротивляться, твердая цена ему удобна. Но если он отказывается вписать даже формулу индексации на длинном объекте - это не осторожность, это расчет. Он планирует переложить рынок на вас. С таким договором лучше расставаться до подписания, а не после первого счета от поставщика.

Вот формулировка для протокола разногласий:

«Цена Договора определяется на основе базисного уровня сметных цен с применением индекса пересчета, публикуемого [источник], по состоянию на месяц выполнения работ. При росте стоимости конкретных материалов более чем на [X]% от уровня на дату заключения Договора Подрядчик вправе требовать пересмотра цены. Стороны согласуют пересмотр в течение [N] рабочих дней с даты получения расчета Подрядчика.»

И не забываем отдельной строкой в смете прописать резерв непредвиденных затрат. И порядок: кто, кому, в какой срок шлет расчет. Иначе фокус не удастся.

Что я обычно нахожу при полном аудите таких договоров

Картинка стандартная: оговорки про индексацию нет, резерва непредвиденных в смете нет, формулы пересчета нет. Есть только «твердая и не подлежит изменению» и размашистая подпись подрядчика, который на длинном объекте подписался под тем, что весь скачок рынка оплатит из своего кармана.

👉Присылайте договор на аудит - покажу слабые места, заодно пробью вашего контрагента на техничность по базам в подарок.

❓ Признавайтесь в комментариях: у вас в договорах есть хоть один живой пункт про удорожание, или вы тоже строите на чистом энтузиазме под девизом «твердая и точка»?

#договорподряда #ст709ГК #твердаяцена #удорожаниематериалов #протоколразногласий #строительныйюрист #стройюристи