«Цены рухнут» — любимая сказка людей, которые смотрят на график, но не смотрят на стройку

Сейчас снова повылезали умные люди с прогнозами:

«Новостройкам конец». «Застройщики в заднице». «Квартиры никто не купит». «Цены должны упасть».

Сидят, смотрят на графики, коэффициенты нераспроданности, остатки на витринах — и делают вид, что поняли рынок недвижимости.

Проблема в том, что недвижимость не живет в повер поинте

У нее есть земля, стройка, материалы, рабочие, кредиты, отделка, логистика, курс валюты и покупатель, который почему-то не влазит в их таблицы.

Курс валюты почему-то удобно забыли

Когда говорят: «Раньше цены росли из-за дешевой ипотеки», часто забывают вторую часть картины.

Валюта выросла. Себестоимость выросла. Материалы выросли. Рабочая сила выросла. Логистика выросла. Проектное финансирование тоже не бесплатное.

Мигрантам, которые работают на стройках, вообще не особо интересно, сколько рублей напечатано в презентации.

Они деньги отправляют домой, и там смотрят не на наш внутренний ипотечный оптимизм, а на валюту.

То же самое со многими материалами, оборудованием, инженеркой, техникой.

Поэтому идея «ну пусть застройщики просто скинут 30%» звучит красиво только до момента, пока ты не открываешь смету.

Фраза “это не продать даже на 20% дешевле” не значит, что завтра всем раздадут квартиры

Сейчас форсят вырванные куски выступлений девелоперов: мол, они сами признали, что жилье не продать ни по текущей цене, ни на 20% ниже.

Но чаще речь не о том, что квартира объективно стоит ноль и застройщик должен плакать у котлована.

Речь о платежеспособности.

При такой рыночной ипотеке человеку может быть тяжело купить даже со скидкой.

Скидка 20% не спасает, если ежемесячный платеж все равно выглядит как алименты на яхту.

Платеж 200 тысяч или 160 - разница в зарплату среднего класса. Да, да по нашим методикам подсчета средний класс - это те, у ого зарплата выше, чем 2 мрота. Поздравляю люди с зарплатой 41 тысяча рублей - вы почти богачи, в чьем-то отчете.

В Петербурге и Мурино реальная картина сложнее

Я смотрю не абстрактный рынок в стране сферического застройщика в вакууме.

Я смотрю Петербург, Ленобласть, Мурино, Девяткино, реальные проекты и реальные запросы покупателей.

И вот там смешная ситуация.

Попробуйте найти нормальную двушку с отделкой в хорошем проекте под семейную ипотеку в сданном доме. Не 20 метров без отделки с окнами на трассу и ЛЭП за 2 километра от метро.

Не студию. Не микрооднушку. Не «евродвушку», где кухня-гостиная — это просто кухня 12 метров какого-то хера стала и кухней и гостинной. А нормальную квартиру для жизни.

И окажется, что выбор не такой уж огромный.

Точнее окажется, что таких квартир просто нет.

Да, где-то на Коменде можно найти квадрат по 400 тысяч без отделки в 60 метровой двушке.

Но чтобы купить это по семейке, нужен первый взнос как вертолет и еще несколько миллионов на ремонт.

То есть формально предложение есть.

Фактически — это неадекват для массового покупателя.

Нераспроданность — это не всегда “все плохо”

Остатки на витрине могут быть большими.

Но надо смотреть, что именно не распродано.

Если висит куча студий, квартир без отделки, странных планировок, дальних локаций и переоцененного продукта — это не значит, что покупатель умер.

Это значит, что застройщик построил то, что рынок больше не хочет есть. Они это проектировали в жирные годы всеобщей господдержки, где деньги раздавали налево и направо, и мамка 18 летнему сыночку могла купить студию, вместо того, чтобы селить его в общагу. Начертили кучу говна, которое никак ни с демографией, ни с семейной ипотекой не клеются.

Вот и весь секрет.

Не рынок умер.

Просто изначально плохой продукт теперь начал пахнуть.

Больше всего я угараю с людей, которые говорят: "хочу купить хороший продукт", а потом добавляют: "желательно, очень дешево".

#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #застройщики