Часть 1 здесь - https://set.ki/post/TZE6LhB

Схема:

Допустим я хочу взять квартиру в кредит, ипотека 6% с господдержкой.

1. Я заключаю договор с банком, где банк номинально выделяет сумму под недвижимость, а я становлюсь реальным плательщиком суммы ипотеки и процента кредита. При этом мой объект будет в залоге у банка после сдачи. Почему я пишу, что выдает деньги номинально, потому что они находятся в ликвидности банка и лишь логически выделяются под меня. Застройщик эти деньги в натуре не получает, в этом смысл закона об экскроу счетах.

2. Государство компенсирует банку средства в виде поддержки в размере разницы процента ипотеки и рыночной ставкой (допустим рыночная ставка 20%, я плачу 6%, государство дает еще 14%). Но суть в том, что у государства нет своих денег, это деньги налогоплательщиков, то есть граждан, в том числе тех, кто покупает квартиру в ипотеку.

3. Застройщику нужны деньги на проект и он занимает их у банка под рыночный процент. При этом, чтобы не потерять комфортную маржу застройщик проценты закладывает в стоимость жилья. В итоге для меня стоимость квартиры растет. Банк выдает деньги для застройщика из тех же денег (ликвидной массы), где лежат все деньги дольщиков.

4. Получаем готовую схему, когда 6% плачу я, 20% платит застройщик за счет повышения цены недвижимости, 14% платит государство деньгами налогоплательщиков. Может я ошибаюсь, но как будто в этой схеме я плачу трижды, а банк забирает на себе +40% от суммы кредита. Я единственный кто платит, а банк единственный, кто зарабатывает.

5. Представим, что дом недостроили и сработал механизм защиты дольщиков. Я получаю деньги, которые занимал на период начала стройки, но инфляция съела эти деньги и за них я уже могу купить меньше. При этом банк смог заработать на проценте с ликвидной массы, в которой были и мои деньги и оплате ипотечных процентов мною.

Получается что сама сумма денег увеличилась за счет кредитного процента, но ее покупательская сила не изменилась за счет инфляции (обесценивания) и была разделена на части. Часть осталась у меня, а часть осталась у банка. Поскольку я не получал деньги банка на руки, но я все равно потерял время и уже не могу купить аналогичный объект за те же деньги сейчас.

Я не получу обратно те 6%, которые я оплатил сверх. Банк же их заработал честно.

И вот возникает главный вопрос - а работает ли вообще закон о дольщиков для людей, если он только повышает цену и при банкротстве застройщика я ухожу в минус в любом случае, за счет инфляции и уже оплаченных средств банку. Мне вообще непонятно, как я при доходах и расходах, без ипотеки смогу заработать на жилье. Ведь со временем из-за инфляции цена растет. И получается, что я бегу за ценой, но не могу догнать. Где-нибудь, через несколько лет мы встретимся очевидно, но это при условии, что у меня доходы не упадут и не произойдет какой-нибудь схемы, которая поднимет цены на недвижимость.

Всем добра