Глава 1. Магазин, которого не должно было быть

Часть 1. Идеальная инвестиция

Суд принял решение снести магазин.

К этому моменту объект был практически построен.

Позади остались почти два года работы, десятки миллионов рублей инвестиций, сотни документов, три публичных слушания, четыре отказа в выдаче разрешения на строительство и бесконечные переговоры.

А впереди оставался только один вопрос.

Кто ответит перед инвестором?

Я.

Потому что именно я предложил купить этот земельный участок.

Именно я подготовил инвестиционную модель.

Именно я убедил инвестора, что этот проект стоит реализовать.

Но если вернуться в начало этой истории, все выглядело почти идеальной инвестицией.

В 2019 году, в период частной практики, я сопровождал проекты в качестве fee developer’а, одновременно выполняя функции технического заказчика.

К тому моменту у меня уже сложились долгосрочные партнерские отношения с частным инвестором, который последовательно формировал портфель объектов готового арендного бизнеса. В его собственности находилось около восьми магазинов федеральной сети «Пятёрочка» и несколько магазинов сети «Магнит» в Краснодарском крае.

Наше сотрудничество строилось иначе, чем принято на рынке.

Я не продавал консультации.

Я предлагал готовые инвестиционные решения.

Если появлялся перспективный земельный участок, инвестор получал полностью подготовленный проект: анализ локации, стоимость приобретения, переговоры с собственником, предварительно согласованные условия аренды с федеральной сетью, бюджет строительства, стоимость инженерных подключений, расходы на получение исходно-разрешительной документации, финансовую модель, сроки реализации и прогноз окупаемости.

Другими словами, к моменту принятия решения он понимал не только, сколько необходимо вложить, но и почему именно этот проект должен принести прибыль.

Одним из таких проектов стал земельный участок в Славянске-на-Кубани.

Рядом располагалась центральная районная больница, вокруг которой сформировался целый медицинский квартал. Высокий пешеходный и автомобильный трафик, плотная жилая застройка и практически полное отсутствие подходящих помещений для федерального продуктового ритейла делали эту локацию уникальной.

Именно поэтому федеральная сеть была готова заключить долгосрочный договор аренды на условиях выше среднерыночных.

При этом сам участок стоил заметно дешевле аналогичных предложений.

Причина была простой.

Большинство потенциальных покупателей понимали, насколько сложной окажется его реализация, и предпочитали отказаться еще до покупки.

Для меня же именно эта сложность и была главным преимуществом проекта.

Если знаешь, как пройти этот путь законно и профессионально, сложность становится конкурентным преимуществом.

Я подготовил инвестиционную модель.

Инвестор принял решение.

Мы приобрели земельный участок, начали согласовывать долгосрочный договор аренды с федеральной торговой сетью и приступили к градостроительной проработке.

Именно тогда стало понятно, что построить магазин на этом участке практически невозможно.

Площадь земельного участка составляла всего 607 квадратных метров.

И это была лишь первая проблема.