Как внимание, расчёт и характер решили исход аукциона.

Часть 1/5. Где внимательность - там и счастье.

В современной нейробиологии есть фундаментальный тезис, который часто цитируют Джо Диспенза и Эндрю Хуберман:

Where attention goes, energy flows.

Куда направлено внимание, туда течёт и энергия.

В обычной жизни это про глубину её проживания. Без включённого внимания события проходят серым фоном. Но стоит сфокусироваться, как мозг начинает замечать новое даже в привычных вещах, возвращая нам интерес и ощущение полноты жизни.

В предпринимательстве и девелопменте этот закон работает ещё жёстче.

Фокус лидера - самый дефицитный и дорогой ресурс.

Там, где у большинства внимание размыто операционным хаосом, внимательный предприниматель находит рыночную асимметрию и многомиллионные возможности.

Яркий пример из моей практики - так называемые under-the-radar лоты.

Площадки, которые находятся у всех на виду, но которые большинство просто не замечает.

Пока крупные девелоперы ищут готовые участки с ИРД напрямую у собственников, переплачивая за отсутствие рисков, моё внимание было направлено на ГИС Торги.

Это именно то место, куда у многих не доходят руки:

- Сложная бюрократия. - Десятки документов. - Запутанные условия. - Задатки. - Электронные площадки. - Жёсткие сроки.

И лоты, которые на первый взгляд ничем не выделяются.

В 2024–2025 годах я работал специалистом по девелоперским активам, торгам и земельно- градостроительному анализу в ГК «ДАРСТРОЙ».

В мои задачи входили: - поиск и первичный отбор земельных участков; - мониторинг электронных торгов и аукционов; - правовая, кадастровая и градостроительная оценка; - анализ локации и инвестиционного потенциала; - расчёт предварительных ТЭПов; - подготовка выводов для руководства; - организация участия в торгах.

Проще говоря, моя задача состояла не только в том, чтобы найти участок.

Нужно было понять, можно ли превратить его в работающий девелоперский проект.

Однажды при очередном мониторинге ГИС Торги моё внимание привлёк лот:

- земельный участок площадью 5 000 кв. м; Республика Адыгея, город Адыгейск; улица Горького, 20; ВРИ - среднеэтажная жилая застройка; начальная годовая арендная плата - 1,5 млн рублей.

На первый взгляд - обычные 50 соток. Никакой готовой презентации. Никаких обещаний высокой доходности. Только кадастровый номер, извещение и несколько приложений.

Но участок находился внутри сложившейся городской застройки. Рядом - многоквартирные дома, школа, магазины и городская инфраструктура.

До Краснодара - около 30 километров.

Этого было достаточно, чтобы не закрывать карточку лота.

Я сохранил документы и начал считать.

Потому что найти участок - ещё не значит найти проект.

Сначала нужно доказать, что возможность там действительно есть.

Именно с этого началась история, которая закончилась победой в аукционе, девятью минутами тишины и очень коротким разговором с конкурентом, предложившим нам вознагрождение за отказ от участия.