Постараюсь ответить коротко: я бы сейчас не покупал квартиру в ипотеку под 15,4% только с целью сохранить капитал. Особенно если речь идёт именно об инвестиции, а не о квартире, в которой вы собираетесь жить.

Почему? При ставке 15,4% ипотека должна приносить вам очень хорошую экономическую отдачу. И здесь важно считать не только рост стоимости квартиры, но и все расходы: проценты по кредиту, первоначальный взнос, ремонт, налоги, содержание, возможные простои, комиссии и стоимость продажи.

Да, хорошая локация и качественный ЖК могут защитить квартиру от сильного падения цены. Но квартира - неликвидный актив. Если деньги понадобятся через полгода или год, продать её быстро и по желаемой цене может быть сложно. А ипотеку при этом платить нужно каждый месяц.

Поэтому я бы разделял две задачи:

1. Сохранить деньги. 2. Заработать на росте стоимости актива.

Это совершенно разные задачи.

Если задача именно сохранить капитал, я бы сегодня не складывал всё в один актив. Можно сформировать несколько «слоёв» капитала:

часть - в максимально ликвидных инструментах; часть -  в рублевых инструментах с фиксированной доходностью; часть - в валютных или других защитных активах; часть - можно держать в золоте; и только потом рассматривать недвижимость как отдельную долгосрочную инвестицию.

Причём я бы не пытался угадать, «будет ли обвал рубля».

Вот здесь самая большая ошибка инвестора - пытаться построить стратегию вокруг одного прогноза.

Будет сильная девальвация? Возможно. Не будет? Тоже возможно. Когда именно? Этого никто достоверно не знает.

То же самое касается прогнозов Липсица, Милова и любых других экспертов. Их можно слушать, анализировать аргументы, смотреть на цифры. Но строить на прогнозе одного человека весь свой капитал я бы точно не стал.

Потому что если вы сегодня купите квартиру из страха перед девальвацией, а рубль не рухнет, вы получите дорогой кредит и неликвидный актив. Если рубль действительно резко ослабнет, квартира в рублях, вероятно, подорожает номинально, но это ещё не означает, что вы заработали после учёта процентов по ипотеке.

И ещё важный момент.

15,4% - это не просто цифра.

Если вы берёте условно 10 млн рублей ипотеки, то вопрос должен звучать не «квартира хорошая?», а:

Какую доходность на капитал я получу после всех расходов и рисков? И сравнить это нужно с альтернативами.

Сегодня есть инструменты, которые позволяют получать довольно высокую рублевую доходность без необходимости замораживать деньги на годы в бетоне. Да, у каждого есть свои риски, и доходность со временем будет меняться. Но зато ликвидность значительно выше.

Поэтому мой подход сейчас  примерно такой:

Не угадывать обвал рубля. Не покупать недвижимость из страха. Не держать всё в рублях. И не складывать весь капитал в один инструмент.

Ябы сначала определил горизонт: когда эти деньги могут понадобиться и какую просадку готов пережить? Если деньги нужны через 1 - 3 года - квартира с ипотекой под 15,4% для меня выглядит слишком тяжёлым инструментом.

Если горизонт 10+ лет, квартира действительно нужна для жизни, есть большой первоначальный взнос, комфортный платёж и объект действительно качественный - тогда математика может быть совсем другой.

И последнее.

Сохранение капитала - это не попытка найти актив, который точно вырастет.

Это создание такой структуры капитала, при которой ни девальвация, ни падение фондового рынка, ни проблемы в экономике не способны серьёзно ударить по вашему финансовому будущему.

Поэтому я бы сейчас думал не «куда спрятать все деньги?», а «как распределить капитал так, чтобы при любом из нескольких сценариев я остался в игре»

И вот это, на мой взгляд, гораздо более правильный вопрос для инвестора.