🏚 Средняя доходность аренды квартир в Москве - 7%.

Посчитал по текущим объявлениям на досках, где в Москве сейчас лучше всего работает схема "купить квартиру и сдать ее": сравнил цены продажи и долгосрочной аренды по студиям, однушкам и двушкам, отдельно по квартирам и апартаментам.

Считал просто - валовую доходность: аренда за месяц умножить на 12 и разделить на цену покупки. Без учёта налогов, простоя, ремонта, мебели, торга и комиссий - только сырая математика по объявлениям, но именно она первой показывает, где вообще есть смысл смотреть глубже.

По большинству районов доходность небольшая. По первичному скринингу выделяются семь зон, где показатели заметно выше остального рынка: Дмитровская, ЗИЛ, Хорошёво/Шелепиха, Рабочий посёлок, Щёлковская, Авиамоторная, Селигерская. В отдельных домах здесь валовая доходность по объявлениям выходит выше 6-8% годовых.

Логика тут простая. Самые интересные точки не всегда там, где квартиры дешёвые. Часто выигрывают районы, где аренда уже стоит дорого, а цена покупки ещё не улетела вслед за ней. Вот этот разрыв между двумя цифрами и есть настоящая доходность - не просто низкая цена квадратного метра.

Скажу честно: в конкретном доме реальная цифра может отличаться от объявления заметно. Нужно вручную смотреть на состояние квартиры, статус - квартира это или апартаменты, и насколько реалистична заявленная ставка аренды. Объявления по обеим сторонам сделки любят приукрашивать.

Собрал таблицу с районами, домами, ценами покупки, ставками аренды и расчётом окупаемости. Если хотите файл - напишите в личку @astafyev_denis или оставьте комментарий, скину отдельно.