Многие думают, что для получения ипотеки достаточно иметь хороший доход и первоначальный взнос.

На практике банк оценивает заемщика гораздо шире.

Причём один и тот же человек может получить одобрение в одном банке и отказ в другом. Причина — разные внутренние критерии оценки риска.

Разберём, на что действительно стоит обратить внимание перед подачей заявки.

КАК НАЧИНАЕТСЯ ПОЛУЧЕНИЕ ИПОТЕКИ

Обычно процесс выглядит так:

1. Оценить собственный доход и расходы. 2. Проверить кредитную историю. 3. Посчитать действующие кредиты и кредитные карты. 4. Определить размер первоначального взноса. 5. Подобрать ипотечную программу. 6. Подать заявку в банк. 7. После предварительного одобрения подобрать объект. 8. Предоставить документы на квартиру. 9. Получить окончательное одобрение объекта и выйти на сделку.

Важный момент: предварительное одобрение заемщика ещё не означает, что банк одобрит конкретную квартиру.

ЧТО БАНК ПРОВЕРЯЕТ ПРИ ВЫДАЧЕ ИПОТЕКИ

1. ДОХОД

Банку важно не просто увидеть большую зарплату, а понять, насколько она стабильна и подтверждается документами.

Особое внимание уделяется официальному доходу и возможности заемщика регулярно обслуживать кредит.

Поэтому ситуация «получаю 150 тысяч, но официально показываю 70» может существенно повлиять на размер одобрения.

Особенно это важно учитывать самозанятым, индивидуальным предпринимателям и тем, кто получает часть дохода неофициально.

2. ДОЛГОВАЯ НАГРУЗКА

Банк смотрит не только на будущий ипотечный платёж.

Учитываются и уже существующие кредитные обязательства.

Например:

Доход — 150 000 ₽.

Есть автокредит, потребительский кредит, кредитная карта и будущий ипотечный платёж.

В результате свободного дохода может оказаться значительно меньше, чем кажется на первый взгляд.

Поэтому перед ипотекой иногда разумнее сначала разобраться с небольшими кредитами и лишними кредитными лимитами.

3. КРЕДИТНАЯ ИСТОРИЯ

Это один из важнейших факторов.

Банк проверяет, как человек раньше выполнял свои кредитные обязательства.

Что может насторожить банк:

— просрочки по кредитам; — большое количество действующих кредитов; — высокая задолженность по кредитным картам; — частые обращения за кредитами; — микрозаймы; — проблемы с погашением предыдущих обязательств.

Перед подачей заявки полезно самостоятельно проверить свою кредитную историю.

Иногда в ней обнаруживаются ошибки или уже погашенные обязательства, которые требуют уточнения.

4. КРЕДИТНЫЕ КАРТЫ

Здесь часто возникает заблуждение.

Человек может не пользоваться кредитной картой и считать, что для банка её как будто нет.

Но наличие кредитного лимита может учитываться при оценке финансовой нагрузки.

Поэтому перед ипотекой стоит посмотреть не только фактическую задолженность, но и имеющиеся кредитные лимиты.

5. ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС

Чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма кредита и будущая долговая нагрузка.

Но требования зависят от конкретного банка и ипотечной программы.

Например, по отдельным рыночным программам банки устанавливают первоначальный взнос от 20%.

Поэтому ориентироваться нужно не на универсальную цифру из интернета, а на актуальные условия конкретной программы.

ИПОТЕКА НА ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЁ

При покупке вторички банк оценивает не только покупателя, но и сам объект недвижимости.

Для банка важно, чтобы квартира могла выступать полноценным залогом.

Проверяются документы на недвижимость, характеристики объекта, право собственности и другие юридические обстоятельства.

Также может потребоваться отчёт об оценке рыночной стоимости квартиры.

И здесь есть важный момент.

Вы можете получить одобрение ипотеки, найти понравившуюся квартиру, договориться с продавцом — а банк впоследствии не согласует объект.

Поэтому до внесения крупного аванса важно понимать, подходит ли конкретная квартира под требования выбранного банка.