3% или 28%. Квартира одна и та же. Почти каждый собственник знает цену своей квартиры до рубля. И почти никто не знает вторую цифру - сколько она приносит.

Риэлтор знает цену продажи. Прораб знает смету. Управляющий знает аренду. Никто из них не считает все три цифры сразу - и не должен, это разные профессии.

А считать надо три: Вход - цена + ремонт + меблировка. Поток - сколько даёт в месяц чистыми. Выход - за сколько реально продашь.

Разбираю конкретный объект. Исходные данные. Двухкомнатная в Нижнем Новгороде, бабушкин ремонт. Цена 5 200 000. Вход. Покупка — 5 200 000. Ремонт — 1 600 000. Меблировка — 150 000. Итого: 6 950 000.

Дальше вся доходность считается от этой цифры. Не от цены квартиры.

Это ошибка, которую делают почти все: купил за 5,2, вложил ещё 1,75 - и продолжает считать проценты от пяти двухсот. Так доходность на бумаге получается красивее реальной в полтора раза.

Сценарий 0. Ничего не делать. В таком состоянии квартира сдаётся за 12 000–15 000 в месяц. Годовой доход: ~160 000. Доходность: 3%.

Сценарий 1. Ремонт и сдать как одну квартиру. Так поступает почти каждый, кто вообще что-то делает. Аренда: 35 000. Минус месяц простоя в году, минус налог. Чистыми: ~360 000 в год. Доходность: 5,2%.

Вклад сейчас даёт 12–13% и не требует ни одного звонка. То есть сделать ремонт за 1,6 миллиона и сдавать в долгосрок - это осознанно проиграть депозиту в два с половиной раза. Об этом почему-то не говорит ни один риэлтор.

Сценарий 2. Три отдельных лота, посуточно Те же метры. Тот же Вход - 6 950 000. Просто объект работает не как одна квартира, а как три независимых лота. Каждый даёт в среднем по году 80 000. Три - 240 000 в месяц.

Теперь вычеты. Все, а не только удобные: — комиссия площадок 15% - 36 000 — уборка (3 объекта) - 12 000 — химия и расходники - 2 000 — коммуналка и интернет - 10 000 — налог УСН 6% - 14 400. Итого вычетов: 74 400.

Чистыми: 165 600 в месяц. 1 987 000 в год. Доходность к Входу: 28,6%. Окупаемость: 3,5 года.

Расчёт при самостоятельном управлении. Отдаёшь в управляющую компанию - минус её доля.

Выход Через 3 года объект в таком состоянии уходит за ~9 500 000 рублей.

Честно про минусы. 28% против 13% на вкладе - разница есть. Но это не пассивный доход.

Это операционный бизнес: заезды, уборки, отзывы, отмены брони в новогоднюю ночь. Плюс мебель и техника изнашиваются и требуют замены.

Кому не подойдёт: — нет времени и некому делегировать — нужен предсказуемый доход каждый месяц, а не среднее по году — локация без круглогодичного спроса.

Половине объектов, которые мне присылают, я говорю не браться. Это нормальная статистика.

Вывод. 3% → 5,2% → 28,6%.

Вход один и тот же. Метры одни и те же. Отличается только то, как их используют - и то, что вторую цифру почти никто не считает.

Пришли свою квартиру - посчитаю так же.

Адрес, площадь, этаж, текущая аренда, ссылка на объявление или фото. Разберу бесплатно и скажу прямо, если делать ничего не надо.

Что у тебя сейчас - сдаёшь в долгосрок или просто стоит?

Пиши «разбор» в комментариях, посчитаем 👇