Сдаёте квартиру или офис как самозанятый? Проверьте, не грозит ли вам штраф

Знаете, что изменилось для самозанятых, которые сдают недвижимость? Раньше можно было просто получать деньги на карту, платить 4–6% с дохода и спать спокойно. Теперь всё сложнее.

С 2026 года ввели новые требования: если вы сдаёте недвижимость как самозанятый, нужно не только показывать доход, но и регистрировать сам договор аренды. А если вы сдаёте офис или торговое помещение, могут проверить, совпадает ли сумма в договоре с тем, что вы реально получаете. Многие до сих пор этого не знают и попадают под проверки.

Расскажу, что это значит на практике и как не получить штраф.

—

Что грозит, если не оформить всё правильно

Допустим, вы сдаёте квартиру за 30 тысяч в месяц. Налог как самозанятый платите с этих денег — всё чисто. Но договор аренды не зарегистрировали или вообще не заключали. Раньше на это почти не смотрели. Теперь могут.

Что будет:

· Налоговая увидит поступления на карту и спросит: «А где договор?» · Если договора нет, вам доначислят налог уже не как самозанятому, а как физлицу — 13% со всей суммы за 3 года. · Плюс пени за каждый день просрочки. · И штраф за незаконное предпринимательство, если докажут, что сдаёте систематически.

Итог: вместо 6% вы заплатите 13% + пени + штраф. Сумма может оказаться в 2–3 раза больше, чем вы планировали.

—

Но есть и хорошая новость

Если разобраться сейчас, можно выйти из ситуации без потерь. Вот что я советую сделать:

1. Заключите письменный договор аренды Даже если снимает родственник или друг. Это ваша защита. В договоре пропишите сумму, срок, порядок оплаты.

2. Проверьте, нужно ли регистрировать договор Если сдаёте квартиру физическому лицу — регистрация не обязательна, если срок меньше года. Но лучше зарегистрировать, чтобы избежать вопросов. Если сдаёте коммерческую недвижимость или офис — регистрировать нужно обязательно, если срок больше года.

3. Задекларируйте фактический доход Не занижайте суммы. Налоговая умеет сопоставлять данные банков, объявлений на Авито и Циан, показаний соседей. Лучше заплатить 6% с реальной суммы, чем потом 13% + штраф.

4. Если уже есть проблемы — не прячьтесь Если пришло письмо из налоговой или вы понимаете, что нарушали, лучше сами придите и объясните ситуацию. Часто можно договориться о рассрочке и избежать штрафа, если признать ошибку добровольно.