На карте — 50 соток. В расчётах — проект Связь с реальностью восстановлена. Возвращаюсь к кейсу с Адыгейском. Ровно туда, где оставил его месяц назад — к цифрам, а не к паузе. Сохранить карточку лота несложно. Сложнее понять, есть ли за ней проект. Карточка показывает участок. Но не отвечает на главный вопрос: что именно здесь сможет купить рынок? Поэтому следующим шагом стал анализ локации. Я изучил жилые комплексы Адыгейска — действующие и строящиеся: объёмы предложения; цены реализации; квартирографию; остатки в продаже; стадии готовности; темпы продаж; структуру спроса. Адыгейск — небольшой город. Но оценивать его рынок только по численности населения было бы слишком поверхностно. Город не существует в вакууме. На его привлекательность заметно влияла близость Краснодара. Расстояние — около 30 километров. Для жителей южной и восточной частей Краснодара дорога из Адыгейска могла занимать не больше времени, чем ежедневная поездка через сам город. При этом жильё здесь стоило заметно дешевле. Дополнительный спрос формировали сотрудники торговых, производственных и логистических предприятий. А также специалисты, приезжающие в регион на длительные проекты. Рабочие места приводят людей. Людям нужно жильё: для покупки; для аренды; для переезда семьи. После анализа объёмов предложения, темпов продаж и структуры спроса сложилась рабочая гипотеза. На этой площадке можно реализовать среднеэтажный жилой проект — с компактной квартирографией и понятной рынку ценой. Но гипотеза без цифр остаётся только предположением. Участок нужно было перевести из слов в расчёты. ЕГРН подтверждал: площадь — 5 000 кв. м; категория — земли населённых пунктов; ВРИ — среднеэтажная жилая застройка; форма — почти правильный прямоугольник. Извещение допускало застройку высотой от трёх до десяти этажей. Максимальный процент застройки — 75%. Для предварительной модели я взял более сдержанные параметры: 8 этажей; пятно застройки — около 3 000 кв. м; общая площадь здания — около 24 000 кв. м; продаваемая площадь — ориентировочно 18 000 кв. м; средняя площадь квартиры — около 45 кв. м; потенциальный объём — примерно 400 квартир. Это не утверждённые проектные показатели и не обещание будущего результата. Это предпроектная модель, необходимая для принятия решения. Её задача — не нарисовать красивый дом. Её задача — ответить на два вопроса: можно ли здесь создать продукт, который купит рынок? и выдержит ли этот продукт экономику проекта? По ТЭПам первый ответ оказался положительным. Но хороший участок и большая площадь — ещё не прибыль. Оставалось проверить второй ответ. Следующим шагом стала финансовая модель.