Решение об участии принимают не эмоции ТЭПы подтвердили: площадка позволяет реализовать полноценный проект. Но большая продаваемая площадь ещё не означает хорошую экономику. Можно найти участок. Рассчитать посадку. Увидеть спрос. А потом выяснить, что проект не выдерживает себестоимость, стоимость финансирования или цену входа. Поэтому следующим шагом стала финансовая модель. В неё вошли: строительно-монтажные работы; проектирование и ИРД; технологическое присоединение; внутриплощадочные сети; благоустройство; управление проектом; маркетинг и продажи; финансовые расходы; налоги; резерв на непредвиденные затраты. При продаваемой площади около 18 000 кв. м прогнозная выручка составила порядка 2,87 млрд рублей. Расчётный CapEx — от 1,67 до 1,97 млрд рублей. Но итоговая прибыль интересовала меня не в первую очередь. Финансовая модель отвечает не только на вопрос: «Сколько мы заработаем, если всё пойдёт хорошо?» Гораздо важнее другой: «Что останется, если всё пойдёт хуже плана?» Я рассчитал точку безубыточности и проверил чувствительность проекта. Минимальная цена реализации составила около 97 тысяч рублей за кв. м. При рабочей цене 155 тысяч запас прочности превышал 37%. Чтобы вернуть вложения, нужно было реализовать около 62,5% площади: примерно 11 261 кв. м; или около 250 квартир из 400. Оставшиеся 37,5% формировали прибыль проекта. Даже при снижении цены на 20% — до 124 тысяч рублей за кв. м — проект сохранял прибыльность. В этом сценарии для безубыточности пришлось бы реализовать около 78% площадей. И тогда возник главный вопрос: сколько проект может позволить себе заплатить за право аренды? Считали от обратного. Сначала зафиксировали требуемую доходность. Затем вычли из выручки строительство, сети, проектирование, финансирование, резерв и необходимую прибыль. Остаток показал максимально допустимую цену участия. Расчёт дал три зоны: критический порог торгов — 65 млн рублей в год; комфортная зона победы — 25–40 млн рублей в год; начальная цена — всего 1,5 млн рублей. Разрыв был колоссальным. После расчётов вывод стал очевидным: участвовать нужно. Но решение об участии — только половина работы. Дальше требовалось выбрать юридическое лицо, подготовить заявку, обеспечить задаток, соблюсти сроки, получить допуск. И только потом — получить право сделать первую ставку.