Стартовая цена выглядит интересно. Место нравится. Площадь подходит.

Но до подачи заявки нужно понять главное: что с этим участком можно сделать — и во сколько в реальности обойдётся его освоение.

Подходит ли вид разрешённого использования под дом, бизнес или инвестиционный проект? Нет ли ограничений, ЗОУИТ, охранных зон, водоохранной территории или других факторов, которые могут повлиять на строительство? Есть ли рядом электричество, коммуникации и подъезд? Насколько стартовая цена соотносится с похожими участками и результатами завершённых торгов? Где находится граница, после которой ставка становится невыгодной?

Чтобы ответить на эти вопросы, обычно приходится вручную открывать извещение, выписку ЕГРН, градостроительный план, акт осмотра, технические условия, кадастровую карту, геопортал, ППК, сайты объявлений и архив торгов. Затем сопоставлять всё в таблице и только после этого пытаться оценить участок как актив.

И так — по каждому объекту.

Сергей Рабичев знает эту проблему из собственной практики работы с земельными участками. В рамках моего наставничества он создал ИИТОРГИ — интеллектуальную платформу для поиска, проверки и анализа земельных лотов.

Пользователь находит объект, открывает его карточку и получает не просто набор сведений, а инструменты для оценки участка.

В карточке доступны:

— кадастровый номер, площадь, вид использования, тип сделки, срок аренды, стартовая и кадастровая стоимость, сроки подачи заявок и дата аукциона; — ссылки на ГИС Торги, ППК и геопортал; — проверка ЗОУИТ и других ограничений; — данные о близости высоковольтных ЛЭП, водных объектов и низковольтных опор для подключения электричества; — расчёт расстояния от МКАД; — поиск похожих участков на Avito и ЦИАН; — ИИ-чат и юрист-чат для работы с вопросами по лоту.

Главное ядро платформы — ИИ-анализ.

Он изучает сведения об участке и связанные документы: выписку ЕГРН, акт осмотра, технические условия и материалы торгов. Выделяет разрешённые сценарии использования, ограничения строительства, возможные обременения, особенности инфраструктуры и факторы, которые могут повлиять на цену и ликвидность участка.

После этого система сопоставляет характеристики и стоимость лота с похожими предложениями на рынке и результатами завершённых торгов.

На выходе формируется аналитический отчёт: что известно об участке, какие риски и возможности он содержит, какие параметры требуют дополнительной проверки, как стартовая цена выглядит относительно аналогов и какой ориентир по стоимости можно рассматривать перед участием в аукционе. Функционал сервиса включает AI-анализ документов, рисков, аналогов и прогнозную оценку участков.

Это уже не про поиск земли.

Это полноценный анализ земельного актива: не собирать вручную десятки разрозненных источников, а сначала получить целостную картину участка — его возможности, ограничения, инфраструктурный контекст и логику цены.

На старте у Сергея не было опыта программирования и работы с нейросетями. Он самостоятельно осваивал инструменты и создавал сервис с нуля.

Подробно рассказал о проекте, его логике и нашей работе в кейсе:

→ Кейс «ИИТОРГИ»