Иногда объект, который приносит меньше аренды, оказывается выгоднее.
На консультации был интересный запрос. У человека 2 млн рублей. Он хочет вложить их в недвижимость.
Есть два варианта: 🏠 Гостинка 2 млн ₽. Аренда - 18 000 ₽ в месяц. 🚗 Парковочное место 1,9 млн ₽. Аренда - 9 000 ₽ в месяц.
На первый взгляд ответ очевиден: 18 тысяч лучше, чем 9 тысяч. Значит, надо брать гостинку. Но инвестиции так не работают. Начинаем считать.
🏠 Вариант №1. Гостинка 18 000 × 12 × 5 лет = 1 080 000 ₽ аренды. Но это валовой доход. Предположим, раз в год меняется арендатор. После него делаем хотя бы косметический ремонт. Берём очень скромно 50 000 ₽ в год. За 5 лет: 50 000 × 5 = 250 000 ₽. Дополнительно закладываем страховку, мелкие ремонты и возможные периоды простоя. Допустим, ещё 50 000 ₽ за пять лет. Получаем: 1 080 000 − 300 000 = 780 000 ₽ чистого арендного дохода. Теперь смотрим на сам объект. Мы проанализировали динамику стоимости недвижимости в этих районах и для расчёта взяли достаточно консервативный сценарий. Для гостинки в рабочем районе закладываем рост стоимости за 5 лет 30%. 2 000 000 × 30% = 600 000 ₽ роста стоимости. Через пять лет сама гостинка условно стоит: 2 600 000 ₽. А теперь складываем: 2 600 000 + 780 000 = 3 380 000 ₽. То есть из первоначальных 2 млн ₽ получаем актив стоимостью около 2,6 млн + 780 тыс. накопленной аренды.
🚗 Вариант №2. Парковочное место Стоимость 1,9 млн ₽. Аренда 9 000 ₽. 9 000 × 12 × 5 = 540 000 ₽ аренды. Расходы здесь значительно ниже. Нет мебели. Нет бытовой техники. Нет сантехники. Нет косметического ремонта после каждого жильца. Заложим, например, 50 000 ₽ всех расходов за пять лет. Получаем: 540 000 − 50 000 = 490 000 ₽ чистого арендного дохода. А теперь самое интересное. Парковка находится в элитном районе. По расчётам на основе предыдущей динамики стоимости подобных объектов мы закладываем рост цены за пять лет 100%. Сразу оговорюсь: прошлая доходность не гарантирует будущую. Поэтому мы не закладываем рост на 200 или 300%. Берём для расчёта именно +100% удвоение стоимости. 1 900 000 × 100% = 1 900 000 ₽ роста. Через пять лет парковочное место условно стоит: 3 800 000 ₽. Плюс чистый арендный доход: 3 800 000 + 490 000 = 4 290 000 ₽. И вот здесь клиент немного удивился. На старте: 2 млн ₽ → гостинка или 1,9 млн ₽ → парковка. По ежемесячной аренде гостинка выглядит намного привлекательнее: 216 000 ₽ в год против 108 000 ₽. Но когда мы смотрим на пятилетний горизонт, учитываем расходы и потенциальное изменение стоимости самого актива, получается совершенно другая картина.
Гостинка: ~3,38 млн ₽ Парковка: ~4,29 млн ₽ Разница около 910 000 ₽.
И это при том, что парковка каждый месяц приносила в 2 раза меньше аренды.
Вот почему на консультациях я всегда говорю: Не смотрите только на арендную доходность. Смотрите на всю инвестиционную картину: входная цена → аренда → расходы → простои → риски → ликвидность → рост стоимости актива.
Потому что недвижимость это не только то, сколько денег она приносит сегодня. Важно понимать, сколько денег она может принести вам через 5 лет. И иногда объект с арендой 9 000 ₽ оказывается интереснее объекта с арендой 18 000 ₽. Не потому что парковка волшебная. А потому что инвестиции нужно считать целиком.
