Представьте: вы покупаете дом в Подмосковье. Документы чистые, дом и участок - продавца. Но в выписке ЕГРН в графе «вид права» стоит: пожизненное наследуемое владение. Вы спрашиваете: «Вы собственник?» - и слышите: «Формально нет. Продать землю не могу. Только передать по наследству».

В российском праве до сих пор существует категория «землевладельцы». Это не собственники и не арендаторы. По ст. 5 ЗК РФ землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся участками на праве пожизненного наследуемого владения (ПНВ).

Такие права возникли до 30 октября 2001 года, когда вступил в силу действующий Земельный кодекс. С 1 марта 2015 года ст. 21 ЗК РФ, регулировавшая ПНВ, отменена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ. Но уже возникшие права сохранились: новые участки на ПНВ не предоставляются, а старые живут.

Откуда взялся этот институт? Корни - в древнеримском эмфитевзисе: наследственном праве пользования чужой землёй с обязанностью платить. В Российской Империи аналогом было чиншевое право в западных губерниях. В СССР в 1990 году ПНВ появилось как компромисс: государство ещё не отдавало землю в частную собственность, но искало переходную форму. В 2001 году эту форму закрыли для новых предоставлений.

Что можно на ПНВ: - пользоваться землёй; - возводить здания, сооружения и оформлять их в собственность; - передать право по наследству, но только гражданам; - отказаться от права; - переоформить участок в собственность.

Что нельзя: - продать, заложить, подарить участок; - завещать право юридическому лицу; - свободно распоряжаться землёй.

Главная ловушка для покупателя. Если на участке есть дом, он может быть собственностью владельца. Продать дом можно. Но вместе с домом к покупателю перейдёт право пользования землёй на тех же условиях - то есть ПНВ. Здесь работает принцип «земля следует за домом» (ст. 35 ЗК РФ): покупатель получает не собственность на участок, а ограниченное вещное право. Купить землю отдельно от дома всё равно нельзя. Это способ вовлечь участок в оборот, но не полноценное решение.

Как переоформить? По п. 9.1 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» участок, предоставленный гражданину до введения ЗК РФ на праве ПНВ, считается предоставленным на праве собственности, если нет прямого запрета. Росреестр в письме от 12.05.2021 разъяснил: наследник вправе выбрать, какое право регистрировать - ПНВ или собственности. Для отчуждения участка переоформление необходимо.

Теперь о главном. ПНВ - рудимент, это даже не «недоразвитый эмфитевзис», а его намеренно урезанная версия. Государство оставило людям землю, но лишило их возможности ею распоряжаться. Именно поэтому ПНВ так проблематичен, он сохранил форму вещного права, но лишил его экономического содержания.

Концепция развития гражданского законодательства 2009 года предлагала не допускать его возникновения в будущем и стимулировать трансформацию. В проекте ГК РФ обсуждалось введение права постоянного землевладения (эмфитевзиса), которое заменило бы архаичные конструкции. Но пока этого не произошло.

Нужно ли ликвидировать ПНВ как правовой институт? Или достаточно стимулировать переоформление? Возможные пути - принудительная трансформация в собственность, замена эмфитевзисом, сохранение статус-кво. Но ясно одно: «юридический динозавр» жив, и тысячи людей живут с этим правовым парадоксом.

#земельноеправо #ПНВ #недвижимость #Росреестр #юридическийпарадокс #сетка #экспертиза #право #земля #собственность #наследование #эмфитевзис #гражданскоеправо #аналитика #юрист